隨著新舊房貸利差加大，存量房貸“商轉(zhuǎn)公”的呼聲日漸高漲。8月29日，北京商報(bào)記者注意到，近期贛州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公積金管理中心發(fā)布公告，支持辦理或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。不過，受制于資金池有限等因素，亦有部分一、二線城市尚未開啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。在分析人士看來，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更多的城市開啟“商轉(zhuǎn)公”。
　　多地啟動(dòng)房貸“商轉(zhuǎn)公”
　　8月29日，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期贛州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公積金管理中心發(fā)布公告，支持辦理或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
　　例如，贛州市住房公積金管理委員會(huì)明確，自9月1日起，優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，當(dāng)該市住房公積金個(gè)貸率在85%(含)—95%(含)之間時(shí)，取消“2011年4月20日(含)之后沒有使用過住房公積金貸款”的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件。同時(shí)，開展“商轉(zhuǎn)公”組合貸款業(yè)務(wù)，若借款申請(qǐng)人選擇以直接轉(zhuǎn)貸方式申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款，公積金可轉(zhuǎn)貸金額低于原商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額的，無需結(jié)清原商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額超出公積金轉(zhuǎn)貸金額的差額部分，差額部分可繼續(xù)按照原商業(yè)性個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定償還。
　　“近期多地支持辦理或優(yōu)化‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)的原因可能在于，其一，通過轉(zhuǎn)換為公積金貸款，可以享受更低的利率，降低每月還款額，減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。其二，提高公積金貸款的可獲得性和便利性，鼓勵(lì)更多的購買力進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展�！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪說。
　　據(jù)了解，“商轉(zhuǎn)公”貸款是一種特殊的住房公積金貸款，指已辦理住房商業(yè)貸款，貸款未結(jié)清，并已取得所購住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且符合住房公積金貸款條件的繳存人，向住房公積金管理中心申請(qǐng)將住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。
　　當(dāng)前“商轉(zhuǎn)公”貸款有商轉(zhuǎn)純公積金貸款和商轉(zhuǎn)組合公積金貸款兩種方式。聊城市住房公積金管理中心介紹，該市商轉(zhuǎn)純公積金貸款支持“結(jié)清轉(zhuǎn)貸”和“帶押轉(zhuǎn)貸”兩種模式，“結(jié)清轉(zhuǎn)貸”需要繳存職工需自籌資金先行結(jié)清原商業(yè)貸款；“帶押轉(zhuǎn)貸”繳存職工則無需結(jié)清原商業(yè)貸款，但需要滿足辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)的銀行和原住房商業(yè)貸款銀行應(yīng)為同一家，這種模式同樣支持商轉(zhuǎn)組合公積金貸款。
　　實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”貸款主要是為了更好地滿足繳存職工剛性和改善性住房需求，讓更多的繳存職工有機(jī)會(huì)享受住房公積金制度紅利，減少房貸利息支出，減輕繳存家庭還貸壓力。據(jù)梅州市住房公積金管理中心披露，該市5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率為2.85%，以首套房商貸利率4.2%、50萬元商業(yè)貸款計(jì)算，轉(zhuǎn)為公積金貸款一年能節(jié)省利息6750元。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“商轉(zhuǎn)公”主要作用是降低房貸成本，商貸房貸成本較高轉(zhuǎn)為公積金貸款成本就會(huì)降低，能夠緩解部分職工還貸壓力，與降低存量房貸利率呼聲相呼應(yīng)。
　　后續(xù)預(yù)計(jì)仍有城市跟進(jìn)
　　隨著新舊房貸利差加大，自2023年起，市場(chǎng)關(guān)于開展“商轉(zhuǎn)公”的呼聲不止，但有部分城市仍公開表示，暫不開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
　　例如，南京住房公積金管理中心去年曾表示，近幾年，南京職工使用公積金用于購房消費(fèi)需求較為旺盛，公積金提取率較高(80%左右)，且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發(fā)放貸款的資金較為緊張。中心分別于2015年、2020年兩次開辦“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)，以緩解放貸資金緊張狀況。目前資金使用率仍在高位運(yùn)行(100%以上)，所以南京目前不具備探索開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的條件，以保證正常的公積金貸款業(yè)務(wù)不受影響。成都住房公積金管理中心此前也透露，近年來，成都公積金中心提取量、貸款需求量呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，綜合考慮成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況和商業(yè)貸款存量較大等因素，在保證正常公積金提取和貸款需求前提下，該中心暫不具備開展“商轉(zhuǎn)公”貸款的條件。
　　北京商報(bào)記者從某地公積金相關(guān)人士處獲悉，公積金貸款的額度通常與個(gè)人的公積金賬戶余額及繳存基數(shù)掛鉤，如果基數(shù)較大，可能會(huì)導(dǎo)致能夠申請(qǐng)到的公積金貸款額度不足以覆蓋原有的商業(yè)貸款余額，出于資金池、銀行利益等因素考量，因此部分城市未放開“商轉(zhuǎn)公”。
　　關(guān)榮雪表示，一、二線城市往往人口密集，住房需求大，而“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)涉及住房、公積金管理等多個(gè)部門間的信息共享和政策協(xié)調(diào)，由于涉及面廣，需要跨部門的合作，協(xié)調(diào)難度較大。此外，公積金資金池的有限性、商業(yè)銀行的利益考量等，都是不容忽視的問題。
　　不過，整體來看，多數(shù)城市仍具備條件開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超30個(gè)城市陸續(xù)執(zhí)行或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策，這一趨勢(shì)已從縣域級(jí)別城市逐步蔓延至二線城市。
　　關(guān)榮雪認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更多的二線和三、四線城市開啟“商轉(zhuǎn)公”，除了少數(shù)不具備條件的核心城市外，其他城市在“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)上均具有放松空間。


來源：北京商報(bào),