與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)走勢相似，2023年深圳控股也出現(xiàn)了收入下降的現(xiàn)象，只是它所反映的結(jié)轉(zhuǎn)問題更為突出。
　　一方面，2023年全年，深圳控股實(shí)現(xiàn)合約銷售約266億元人民幣，逆市上升38%，超額完成全年目標(biāo)；另一方面，營業(yè)額卻僅為158.3億港元，同比降幅達(dá)49.8%，主要由于所銷售項(xiàng)目大部分未達(dá)結(jié)轉(zhuǎn)條件，現(xiàn)貨去化不及預(yù)期，收入結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模有較明顯下滑。
　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，去年深圳控股新開工面積下降了42.50%，連續(xù)兩年開工減少；與此同時(shí)，其持作待售的已落成物業(yè)達(dá)到197.45億港元，同比上升了70.45%，去庫存也成為該公司的重大挑戰(zhàn)之一。
　　深圳控股在年報(bào)中也形容，公司所面對(duì)的是“嚴(yán)峻的市場環(huán)境”。
　　這種形勢影響了多個(gè)方面，包括去年毛利約51億港元，整體毛利率32.3%，同比下降1.6個(gè)點(diǎn)；加上聯(lián)營公司虧損、財(cái)務(wù)成本增加等因素的影響，公司權(quán)益股東應(yīng)占虧損為2.6億港元，上年則為盈利20.9億港元。
　　按照深圳控股“一手抓經(jīng)營，一手抓轉(zhuǎn)型”的總體思路，其在加快去化之余，還計(jì)劃重點(diǎn)盤活存量資產(chǎn)及做強(qiáng)運(yùn)營品牌。這也是房企普遍的轉(zhuǎn)型選擇，房地產(chǎn)正在緩慢筑底，聚焦存量的資管業(yè)務(wù)反倒有不小的空間。
　　近日，參與深圳控股2023年業(yè)績推介會(huì)的投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，管理層提及深控具備“強(qiáng)大的市場化能力”，推動(dòng)城市綜合運(yùn)營，并介紹了物管、商業(yè)、酒店等方面的策略及市場機(jī)遇。
　　銷售去化及謹(jǐn)慎擴(kuò)儲(chǔ)
　　數(shù)據(jù)顯示，深圳控股2023年實(shí)現(xiàn)的營業(yè)額158.3億港元當(dāng)中，物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入約占86.3億元人民幣，折合約95.9億港元（已扣除增值稅項(xiàng)），同比下降約62.6%；物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)面積約41.5萬平方米（不包含集團(tuán)主要聯(lián)營公司所占權(quán)益），同比下降約43.1%，并以廣深項(xiàng)目為主（占比56%）。
　　觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，2022年，位于深圳的深業(yè)中城以及東莞的松湖云誠花園，分別為深圳控股貢獻(xiàn)了結(jié)轉(zhuǎn)收入52.15億元人民幣、33.80億元人民幣，但2023年這兩個(gè)項(xiàng)目僅結(jié)轉(zhuǎn)2.24億元人民幣、3.16億元人民幣。重點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)下降，也是其營業(yè)額下降的重要原因。
　　毛利率方面，得益于廣深項(xiàng)目的價(jià)格抗跌能力，房地產(chǎn)開發(fā)銷售毛利率為36.5%，同比下降約0.1個(gè)點(diǎn)。這一定程度上使上市公司毛利水平相對(duì)保持穩(wěn)定，去年整體毛利率32.3%，較上年同期33.9%下降約1.6個(gè)點(diǎn)。
　　而從開竣工角度觀察，2023年深圳控股新開工面積約159.5萬平方米，同比下降42.50%，連續(xù)兩年開工減少；計(jì)劃竣備項(xiàng)目則均按期交付，竣工面積約115.8萬平方米，同比增長2.39%，連續(xù)兩年保持竣工增加。
　　出現(xiàn)這種情況或許與2021年大幅新開工有關(guān)。2021年深圳控股新開工增長約500%至392.4萬平方米，而2021-2023年，該公司發(fā)展中物業(yè)、持作待售的已落成物業(yè)、存貨三種賬面值合計(jì)分別達(dá)到696.75億港元、829.46億港元及905.74億港元，未售貨值逐年攀升。

　　尤其是持作待售的已落成物業(yè)，截至去年底已達(dá)到197.45億港元，這部分已完工未售的貨值創(chuàng)下了近三年最高水平。
　　深圳控股的表態(tài)也反映出其在開工方面的反思，其表示，2023年集團(tuán)聚焦重點(diǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)化關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控，開工城市僅限于深圳、上海等8個(gè)城市。
　　土地資源拓展同樣出現(xiàn)了聚焦的趨勢，該公司表示主要秉持的是“優(yōu)中選優(yōu)”的投資原則，去年通過公開競拍獲得深圳龍華、中山翠亨新區(qū)、沈陽沈河區(qū)3宗地。此外，深圳福田區(qū)車公廟舊改歷經(jīng)11年完成拆遷工作，將建成區(qū)域標(biāo)桿綜合體，并標(biāo)志其在城市更新方面取得突破。
　　以上4個(gè)新增項(xiàng)目合共占地面積約13.7萬平方米，新增計(jì)容建筑面積約45.4萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值約154.2億元人民幣，新增持有運(yùn)營面積（含商業(yè)和酒店）約12.1萬平方米。
　　2023年全年，深圳控股實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)合同銷售約266億元人民幣，同比增長38%，超額完成20%增長的年度目標(biāo)；其中，深圳前海的云海灣項(xiàng)目單盤銷售133億元，觀點(diǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目去年6月24日開盤時(shí)單日已錄得銷售額約100億元。
　　對(duì)于2024年，深圳控股預(yù)計(jì)可售貨值超過300億元人民幣，主要分布于深圳、中山、上海、南京及成都，其中住宅占比72%。不過，與2023年不同的是，該公司并未設(shè)定銷售目標(biāo)。
　　該公司提及，公司將以流動(dòng)性為主要考量加速周轉(zhuǎn)去化，系統(tǒng)梳理可售資源，精準(zhǔn)研判市場，做到一盤一策，順應(yīng)市場合理定價(jià)，抓住各地政策“共振”的脈沖行情，必要時(shí)以價(jià)換量，盡早回籠資金。
　　據(jù)投資者表示，深圳控股管理層在業(yè)績會(huì)上提及的銷售應(yīng)對(duì)舉措包括，抓住今年政策窗口期下的市場機(jī)會(huì)，同時(shí)利用一些創(chuàng)新營銷手段，提高開盤成交的轉(zhuǎn)化率。此外，還要做好精準(zhǔn)去化，制定一盤一策，確保銷售結(jié)構(gòu)處于“更加合理、更加健康的區(qū)間”。
　　運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型
　　相比于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，深圳控股2023年在物業(yè)投資業(yè)務(wù)方面明顯得到改善，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資收入14.2億港元，同比上升18.8%；物業(yè)投資業(yè)務(wù)毛利率約69%，與去年持平。
　　城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)方面，則實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約27.9億港元，同比上升6.4%；酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入（其他經(jīng)營分類項(xiàng)下）約4.7億港元，同比上升61.7%；先進(jìn)制造業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約4.7億港元；高科農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入（其他經(jīng)營分類項(xiàng)下）約5.1億港元，同比上升約40.6%。
　　不難發(fā)現(xiàn)，非開發(fā)業(yè)務(wù)盡管發(fā)展勢頭總體較好，但它們的規(guī)模與業(yè)績貢獻(xiàn)仍遠(yuǎn)不及開發(fā)業(yè)務(wù)。在深圳控股加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程中，這些業(yè)務(wù)也成為其轉(zhuǎn)型發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的重要部分。
　　其中外界最為關(guān)注的是物管業(yè)務(wù)分拆，運(yùn)營業(yè)務(wù)作為深業(yè)集團(tuán)“十四五”期間規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊，實(shí)際上兩年前上市平臺(tái)深圳控股就已披露分拆的計(jì)劃。只不過物管上市的窗口并不算好，該公司因此兩度遞交招股書都未成功。
　　直到今年2月15日，深業(yè)物業(yè)運(yùn)營集團(tuán)股份有限公司（下稱深業(yè)運(yùn)營）獲得境外上市備案通知，關(guān)于其上市時(shí)間表再次成為投資者關(guān)注的問題。
　　投資者表示，深圳控股目前正在更新上市申請(qǐng)，準(zhǔn)備繼續(xù)向港交所正式遞表。更重要的一項(xiàng)工作則是，深控已經(jīng)在接觸戰(zhàn)略投資者及基石投資者。“近期市場仍有波動(dòng)，公司最重要的工作或許還是找到合作方，將物業(yè)的股票順利銷售出去�！�
　　至于上市的節(jié)點(diǎn)，其表示，深圳控股管理層僅提及，會(huì)力爭在年內(nèi)尋找一個(gè)合適的時(shí)間窗口，來完成IPO發(fā)行。
　　管理層還解釋稱，深圳控股去年的業(yè)績波動(dòng)主要是結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的問題，實(shí)際上整體開發(fā)物業(yè)都在按計(jì)劃推進(jìn)，這也會(huì)不斷補(bǔ)充深業(yè)運(yùn)營的管理規(guī)模。除此以外，深業(yè)運(yùn)營本身有強(qiáng)大的外拓能力，獨(dú)立第三方項(xiàng)目管理面積占比超過70%，會(huì)進(jìn)一步做大物管的規(guī)模和業(yè)績。
　　觀點(diǎn)新媒體了解，深業(yè)運(yùn)營被定位為深業(yè)集團(tuán)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“重要抓手”，為此將有三方面計(jì)劃：
　　一是爭取深圳市屬國資系統(tǒng)更多的物業(yè)資源向該平臺(tái)聚集，管理規(guī)模上盡快突破1億平方米，進(jìn)入國內(nèi)第一梯隊(duì)；二是加快全國布局，在現(xiàn)有四大區(qū)域公司基礎(chǔ)上加大業(yè)務(wù)的范圍和密度；三是借上市的機(jī)會(huì)，利用合資合作或收并購的方式擴(kuò)大業(yè)務(wù)，嘗試在產(chǎn)業(yè)上下游尋找機(jī)遇。
　　至于商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)，管理層主要提及兩個(gè)方面，一是以深圳福田深業(yè)上城為原點(diǎn)，推動(dòng)“一縱一橫”戰(zhàn)略布局，將福田核心片區(qū)的商業(yè)資源串聯(lián)起來，用城市運(yùn)營理念打造商業(yè)護(hù)城河；二是在中山翠亨新區(qū)投入運(yùn)營，計(jì)劃將項(xiàng)目打造成標(biāo)桿項(xiàng)目，擴(kuò)大商業(yè)運(yùn)營在大灣區(qū)的影響力。
　　截至去年底，深圳控股投資物業(yè)總面積173萬平方米，公允價(jià)值約334.5億港元，年內(nèi)所屬投資物業(yè)組合公允價(jià)值重估增加5.5億港元。同時(shí)，該公司去年還發(fā)行了兩單類REITs產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上計(jì)劃進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)。
　　投資者表示，存量資產(chǎn)變現(xiàn)、釋放價(jià)值對(duì)深控來說非常重要，其整體存量物業(yè)的出租率約為88%，優(yōu)于市場平均水平，在已經(jīng)完成核心資產(chǎn)的儲(chǔ)備和運(yùn)營基礎(chǔ)上，管理層表示下一步要做的是怎么向“資產(chǎn)管理”進(jìn)一步轉(zhuǎn)型。
　　其中，對(duì)于運(yùn)營情況好，增值幅度大的投資物業(yè)，通過穩(wěn)健經(jīng)營，進(jìn)一步提升資產(chǎn)質(zhì)量，積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化；對(duì)于老舊、零散物業(yè)，通過推進(jìn)工業(yè)區(qū)老舊物業(yè)升級(jí)改造提升價(jià)值，2024年計(jì)劃改造面積約3萬平方米。
　　“此外，深控還準(zhǔn)備引入第三方市場化機(jī)構(gòu)，全面對(duì)存量物業(yè)進(jìn)行梳理和評(píng)估，一物一策，逐步推進(jìn)資產(chǎn)的處置變現(xiàn)�！�
來源：觀點(diǎn)網(wǎng),