去年房企面臨市場(chǎng)需求不足和去杠桿的雙重壓力，行業(yè)規(guī)模整體收縮。進(jìn)入2024年，市場(chǎng)繼續(xù)承壓，前兩個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同比大幅下滑，3月部分重點(diǎn)城市的“小陽(yáng)春”也成色不足。如何看待今年的市場(chǎng)形勢(shì)、房企應(yīng)對(duì)策略將有何調(diào)整，成為近期房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上備受關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。
從多家房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)內(nèi)容來(lái)看，多位房企高管認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處筑底階段，隨著政策持續(xù)寬松，置業(yè)信心逐步恢復(fù)，今年市場(chǎng)或筑底企穩(wěn)，對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展有信心。同時(shí)，多家房企在逆境中積極求變，將現(xiàn)金流安全放在發(fā)展第一要位，并向多元化新模式探索發(fā)力。
今年市場(chǎng)或筑底回穩(wěn)
今年開(kāi)年以來(lái)，市場(chǎng)延續(xù)去年的低迷行情，特別是前兩個(gè)月受春節(jié)假期和去年基數(shù)較高的影響，房企銷售業(yè)績(jī)大幅下滑。
對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰認(rèn)為，1—2月銷售下降幅度很大，3月總體有所好轉(zhuǎn)，但很難判斷4—5月及往后的銷售形勢(shì)，當(dāng)前市場(chǎng)整體仍在筑底震蕩。
在郭佳峰看來(lái)，2024年將是政策、市場(chǎng)、需求等各方面調(diào)整的大年，整體市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇階段。未來(lái)政策有望繼續(xù)寬松，核心一二線城市政策放松將加速落地，置業(yè)信心或?qū)⒅鸩交謴?fù)，市場(chǎng)穩(wěn)定效果將逐步呈現(xiàn)。城市及板塊分化是當(dāng)前以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征，未來(lái)房產(chǎn)在核心一二線城市及改善產(chǎn)品分類上韌性更高，復(fù)蘇集中在熱點(diǎn)城市及改善性住房。
越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)也預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策將圍繞著“因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策”持續(xù)寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)筑底企穩(wěn)，市場(chǎng)分化會(huì)越加明顯，市場(chǎng)集中度會(huì)持續(xù)上升。土地市場(chǎng)分化會(huì)加劇，一二線主要城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)投資更加聚焦核心城市核心區(qū)域。在資金方面，行業(yè)的優(yōu)勢(shì)環(huán)境會(huì)繼續(xù)保持寬松，但房企獲取融資的能力和優(yōu)勢(shì)會(huì)繼續(xù)分化。
盡管今年房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力猶存、分化加劇，但多家房企高管對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)表示樂(lè)觀。
華潤(rùn)置地副總裁陳偉認(rèn)為，目前市場(chǎng)還存在庫(kù)存較高、客戶短期信心不穩(wěn)定、二手房持續(xù)分流一手房的壓力，今年市場(chǎng)處在筑底回穩(wěn)、繼續(xù)向上積蓄勢(shì)能的階段，長(zhǎng)期來(lái)看，我們對(duì)市場(chǎng)還是非常有信心的。從政策角度看，整個(gè)市場(chǎng)目前主要的壓力還在需求端，未來(lái)政策還需要進(jìn)一步去提升客戶的支付能力，提振客戶對(duì)于市場(chǎng)的信心。
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)短期顯然超跌，未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米，而2023年住宅新開(kāi)工面積不足7億平方米，較2019年的高點(diǎn)下降了59%�！比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)，目前支持政策已大量出臺(tái)且力度超過(guò)以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。盡管行業(yè)已經(jīng)很難回到過(guò)去的高點(diǎn)，但是前景依然廣闊。
現(xiàn)金流安全是底線
經(jīng)歷了行業(yè)的深度調(diào)整，房企學(xué)會(huì)了在資金的海洋中謹(jǐn)慎航行，規(guī)模早已不是最看重的，“安全性”是第一重要的，保證現(xiàn)金流安全成為今年房企發(fā)展戰(zhàn)略的底線。
最早提出“活下去”的萬(wàn)科近期也遇到了資金壓力。郁亮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，要活下去，光靠業(yè)務(wù)能力還不夠，需要強(qiáng)化底線思維，做好極限情況下的壓力測(cè)試，要做好更充分的準(zhǔn)備。萬(wàn)科一直堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，信用一直比較好，跟金融機(jī)構(gòu)合作穩(wěn)定，但是一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了恐慌情緒，出現(xiàn)了超預(yù)期的下跌，合作可能就會(huì)發(fā)生變化。雖然萬(wàn)科很早提出“活下去”，但現(xiàn)在看來(lái)危機(jī)意識(shí)還需要更加強(qiáng)，改變的決心和力度還要更大，安全墊還要更厚。基于這些考慮，萬(wàn)科對(duì)今明兩年提出堅(jiān)定降杠桿的目標(biāo)，未來(lái)兩年削減有息債務(wù)1000億元以上。
“無(wú)論外部市場(chǎng)如何變化，龍湖始終將安全性放在發(fā)展的第一位，以戰(zhàn)略定力和余量的思維去應(yīng)對(duì)周期性的不確定性�！饼埡瘓F(tuán)董事會(huì)主席陳序平說(shuō)，在龍湖整個(gè)融資結(jié)構(gòu)里面，銀行融資占比達(dá)到了77%，這是一個(gè)非常安全的結(jié)構(gòu)，助力公司穿越周期。
華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣也表示，今年要堅(jiān)守現(xiàn)金流安全為底線的經(jīng)營(yíng)主基調(diào)，扎實(shí)推進(jìn)三個(gè)主航道業(yè)務(wù)平穩(wěn)有序運(yùn)營(yíng)，確保公司高質(zhì)量的完成全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)。
“2024年的策略是首先要保證現(xiàn)金流安全，把規(guī)模往后放�！泵赖闹脴I(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝說(shuō)。
在房企的拿地策略中，安全也是首要考慮因素，聚焦一二線城市拿地已經(jīng)成為房企共識(shí)。
綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，公司拿地策略上，聚焦一二線城市，對(duì)項(xiàng)目的安全性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求較高，毛利率相對(duì)偏低，但在行業(yè)下行背景下保障了公司生存與發(fā)展。郭佳峰也表示，現(xiàn)金流是公司重中之重，集團(tuán)會(huì)進(jìn)行壓力測(cè)試以確保拿地等各項(xiàng)主要支出對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流安全無(wú)負(fù)面影響。
發(fā)力多元化新模式
告別了“三高”的舊發(fā)展模式，靠住宅銷售拉動(dòng)房企業(yè)績(jī)已經(jīng)比較困難，為確保業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，多家房企積極調(diào)整戰(zhàn)略，發(fā)力多元化新模式。
陳序平在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上詳述了龍湖的轉(zhuǎn)型模式。他表示，龍湖在2022年就開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整轉(zhuǎn)型，去年提出了高質(zhì)量發(fā)展模式，相比過(guò)往負(fù)債規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模同步上升的舊發(fā)展模式，主要有三點(diǎn)不同：第一是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，這是放在第一位的。未來(lái)公司發(fā)展是要靠?jī)?nèi)生動(dòng)力去驅(qū)動(dòng)，要靠業(yè)務(wù)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去驅(qū)動(dòng)。2023年龍湖首次實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流，而且是五個(gè)航道都實(shí)現(xiàn)了正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，這是最重要的一條。第二是有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降。去年龍湖有息負(fù)債從2080億元降到1926億元，下降了154億元，今年也會(huì)視市場(chǎng)環(huán)境保持有息負(fù)債的穩(wěn)步下降，而且負(fù)債的穩(wěn)步下降是靠正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去帶動(dòng)的，而不是靠被動(dòng)出售資產(chǎn)或被動(dòng)降低在手現(xiàn)金去降負(fù)債。第三是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外的經(jīng)營(yíng)性收入及利潤(rùn)的穩(wěn)步可持續(xù)增長(zhǎng)，是更加持久、更加健康的。
“我們希望通過(guò)高質(zhì)量發(fā)展的這三個(gè)動(dòng)作，能夠讓龍湖成功穿越周期，完成新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。期待未來(lái)有一天我們的經(jīng)營(yíng)性收入能夠占比過(guò)半，到那時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)龍湖就真正完成了轉(zhuǎn)型。”陳序平說(shuō)。
李欣也表示，面對(duì)行業(yè)規(guī)模收縮和市場(chǎng)需求的變化，去年下半年華潤(rùn)置地確立了加快建設(shè)綜合實(shí)力領(lǐng)先的“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略目標(biāo)，同時(shí)調(diào)整制定了新的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，構(gòu)建了開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)的“3+1”業(yè)務(wù)模式。隨著今年3月14日華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目在深交所掛牌上市，公司已初步完成大資管平臺(tái)搭建，打通了資產(chǎn)價(jià)值釋放通道，率先踐行綠色發(fā)展新模式。2024年將持續(xù)發(fā)力大資管業(yè)務(wù)，打造業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)第二曲線，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)業(yè)務(wù)全面高質(zhì)量發(fā)展和業(yè)績(jī)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)。
來(lái)源：證券時(shí)報(bào),
