房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，回暖壓力持續(xù)增大，連評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也預(yù)測(cè)市場(chǎng)不會(huì)再大幅反彈，而是會(huì)步入一個(gè)緩慢下行的新常態(tài)。這期間，租賃住宅市場(chǎng)也被關(guān)注到，認(rèn)為普租市場(chǎng)當(dāng)前形勢(shì)較為嚴(yán)峻。
　　根據(jù)緯房研究院、貝殼研究院等機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告（2023年三季度）》顯示，今年第三季度住房租金掛牌價(jià)水平環(huán)比下降，且低于去年同期水平。
　　數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度末重點(diǎn)40城住房租金指數(shù)相較于二季度末下降0.99%；與去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。而且，在重點(diǎn)40城中，有30個(gè)城市住房租金掛牌價(jià)環(huán)比下降。在向來(lái)租賃市場(chǎng)最活躍的上海，租賃熱度似乎也正在下降。
　　很明顯，這一系列的數(shù)據(jù)都指向一點(diǎn)，租賃住房市場(chǎng)降溫了。事實(shí)真的如此嗎？其實(shí)再稍加深入分析，就會(huì)得出一個(gè)完全相反的結(jié)論：租賃市場(chǎng)熱度空前，行業(yè)已駛?cè)肟燔?chē)道。
　　近年來(lái)，在“房住不炒”“租售并舉”的定位下，著力解決住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題成為社會(huì)共識(shí)，租賃住房市場(chǎng)迎來(lái)上升期。市場(chǎng)向好，越來(lái)越多的企業(yè)也開(kāi)始布局加入此賽道。
　　隨著市場(chǎng)參與主體多元化發(fā)展的趨勢(shì)，租賃市場(chǎng)變得越來(lái)越“卷”，令市場(chǎng)分化特征不斷突出。另外，隨著大批新青年消費(fèi)觀(guān)念的改變，品質(zhì)、品相參差不齊的個(gè)人房源不再受歡迎，反而市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)逐漸獲得多方認(rèn)可。
　　可以說(shuō)，在政策、運(yùn)營(yíng)、資本等多方面加持下，住房租賃市場(chǎng)新格局正在加速形成，規(guī)范、專(zhuān)業(yè)甚至規(guī)模將成為能否在行業(yè)新格局中勝出的關(guān)鍵因素。
　　租賃市場(chǎng)需求旺盛
　　實(shí)際上，當(dāng)前的租賃住房市場(chǎng)正呈現(xiàn)出“供需兩旺”態(tài)勢(shì)。
　　從需求端來(lái)看，相比于去年，今年全國(guó)重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)活躍度提升。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年三季度全國(guó)重點(diǎn)40城成交量環(huán)比、同比增加均超過(guò)10%。
　　這主要是因?yàn)榻衲旮咝．厴I(yè)生數(shù)量創(chuàng)新高，達(dá)到1158萬(wàn)人，畢業(yè)生群體帶來(lái)較強(qiáng)的租賃需求，再加上推遲購(gòu)房人群“購(gòu)轉(zhuǎn)租”的租賃需求增加，使得整體租賃需求保持旺盛。
　　另外，人口流動(dòng)也改變了租賃住房需求。一個(gè)很明顯的趨勢(shì)是，雖然國(guó)內(nèi)人口總量增長(zhǎng)放緩，但人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，人口流動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)的新特點(diǎn)對(duì)住房形成新格局。
　　舉例來(lái)看，近十年來(lái)，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模顯著增強(qiáng)，增長(zhǎng)69.7%，并加速向一線(xiàn)、新一線(xiàn)大城市，以及京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無(wú)疑推動(dòng)了租房需求的增長(zhǎng)，住建部曾統(tǒng)計(jì)，大城市中超70%的新市民、青年人是選擇租房居住。
　　除此之外，家庭結(jié)構(gòu)的變化也催生很多小型化家庭的租住需求。七普數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為2.62人，比10年前減少0.48人。高房?jī)r(jià)限制了小家庭的購(gòu)房需求，越來(lái)越多以家庭單位的人群開(kāi)始選擇租房生活。
　　面對(duì)如此龐大的租賃需求，國(guó)家也不斷從政策層面對(duì)租賃住房市場(chǎng)給出大力支持。截至目前，全國(guó)已有30多個(gè)省份陸續(xù)出臺(tái)了加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)，40個(gè)重點(diǎn)城市提出了“十四五”保租房的發(fā)展目標(biāo)，并制定具體的實(shí)施辦法與方案。
　　除了保租房相繼入市為市場(chǎng)帶來(lái)大量供應(yīng)外，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)目前也是租賃賽道不可小覷的供給支撐。
　　長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)頭部企業(yè)自如，在核心10城提供房源近100萬(wàn)間，其他集中式公寓房源總計(jì)提供的房源也超80萬(wàn)間。其中，上海集中式公寓規(guī)模超23萬(wàn)間，僅在今年前8個(gè)月，上海以3.9萬(wàn)間新增房源遠(yuǎn)超其他城市。這也可以解釋?zhuān)瑸楹螐膫�(gè)別平臺(tái)的開(kāi)單量來(lái)看，上海租賃熱度呈下降趨勢(shì)。長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)、公租房、保租房等租賃房的大量供給必然會(huì)分流現(xiàn)有的租賃需求。
　　值得一提的是，住宅市場(chǎng)還在下行，二手房“售轉(zhuǎn)租”情況增多，傳導(dǎo)至租賃市場(chǎng)不可避免就造成了成交量和租金價(jià)格持續(xù)走弱現(xiàn)象。
　　毫無(wú)疑問(wèn)，隨著新一代的租賃住房需求日益旺盛，住房租賃市場(chǎng)總體規(guī)模將加速擴(kuò)張，行業(yè)生態(tài)鏈將逐步完善，經(jīng)營(yíng)主體將更趨多元和豐富，競(jìng)爭(zhēng)亦更趨激烈。
　　專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)突出
　　行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，需求端的分化已愈加明顯。
　　整體而言，當(dāng)前租房的年輕人對(duì)于房屋品質(zhì)、美學(xué)設(shè)計(jì)、智能科技和生活服務(wù)的要求在不斷提升，因此對(duì)于長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的偏好已然形成。而大部分未能進(jìn)行全面維修和改造升級(jí)的“老破小”房屋，最終難以避免面臨長(zhǎng)期空置、設(shè)備設(shè)施屢出問(wèn)題、收益不及預(yù)期等出租難題。
　　一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有65%的租客表示，會(huì)優(yōu)先考慮“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的房子”。與之相對(duì)應(yīng)的是，房東群體也在逐步傾向于找長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋托管。可以說(shuō)，市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)正發(fā)展為撫平城市住房租賃市場(chǎng)供需差異的重要主體。
　　對(duì)于租客而言，自如等長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)可以提供符合品質(zhì)要求的房屋與服務(wù)；對(duì)于房東而言，長(zhǎng)租托管有利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的出租收益。對(duì)于整個(gè)租賃市場(chǎng)而言，也能促進(jìn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，提振市場(chǎng)信心。
　　一般而言，較之傳統(tǒng)的市場(chǎng)化租賃住房運(yùn)營(yíng)模式，專(zhuān)業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)可以在產(chǎn)品化改造、專(zhuān)業(yè)出租、裝修交付、租務(wù)管理等方面幫助業(yè)主提升資產(chǎn)價(jià)值。行業(yè)分化下，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)不斷顯現(xiàn)。
　　“專(zhuān)業(yè)性”是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的租賃市場(chǎng)中保持強(qiáng)勁韌性的重要原因。隨著需求的理性回歸，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)也在試圖打造更為極致的產(chǎn)品和服務(wù)。
　　以自如為例，截至目前，自如已拓展不同細(xì)分市場(chǎng)，旗下產(chǎn)品包括合租“友家”、整租“心舍”、高端租賃住宅“曼舍”等分散式居住產(chǎn)品，還有“自如寓”“自如友寓”等集中式居住產(chǎn)品，以及大型租賃社區(qū)“自如里”，可滿(mǎn)足不同層次的租房需求。
　　具體到各類(lèi)產(chǎn)品成交周期，自如研究院數(shù)據(jù)顯示，自如租住產(chǎn)品出租周期整體比個(gè)人普租市場(chǎng)快一倍，具體來(lái)看，整租新品心舍系列、合租中的主臥帶獨(dú)衛(wèi)房源，都比自如其他整租、合租產(chǎn)品平均出租周期要快近一周。
　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，深圳房源成交周期達(dá)到近2個(gè)月，廣州超過(guò)2個(gè)月，上海超過(guò)1.5個(gè)月，北京接近1.5個(gè)月。
　　這也表明，隨著客戶(hù)群體、客戶(hù)需求的變化，租賃市場(chǎng)的高端化趨勢(shì)愈加明顯。比如，當(dāng)前新市民等群體對(duì)租賃需求有著爆發(fā)式增長(zhǎng)，且大都愿意為好房子付出較高的租金溢價(jià)，擁有各類(lèi)個(gè)性化產(chǎn)品的長(zhǎng)租公寓也將迎來(lái)更多機(jī)遇。
　　種種跡象顯明，租賃住房市場(chǎng)潛力巨大，正逐步走向一個(gè)更加規(guī)范、健康的行業(yè)格局，租賃社區(qū)的產(chǎn)品也在隨著需求的改變而不斷更迭創(chuàng)新。
　　這對(duì)于優(yōu)質(zhì)頭部長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，市場(chǎng)占有率會(huì)繼續(xù)提高，規(guī)模優(yōu)勢(shì)也更加明顯。即便是面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，其抗跌性自然也越強(qiáng)。
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