11月27日，南京市規(guī)劃展覽館人頭攢動。當天“歷史文化與宜居宜業(yè)——2023南京秋季住宅用地招商推介周”正式開幕，南京2024年計劃供應(yīng)的部分地塊資料也隨之公之于眾。由于南京核心區(qū)明年近30宗地塊資料的公開，開幕首日吸引了不少開發(fā)商關(guān)注。
　　在剛剛過去的最新土拍中，南京開啟“取消最高限價改搖號為價高者得”新政后的首場土地出讓，該批次地塊總用地面積28.536公頃，成交總價55.07億元。推出的9幅涉宅用地全部底價成交，且均為城投企業(yè)拿地。
　　南京一名房企人士指出，當前南京樓市一二手房去化放緩，土拍時，城投再度入場托底。為打破這一局面，促進土地市場與房地產(chǎn)銷售去化端的良性循環(huán)，南京2024年的土地推介中，也出現(xiàn)了新的趨勢。
　　板塊地價波動
　　10月，南京取消地價上限。更早前，南京已放開房價限制、限購等。但11月25日的土拍，仍然全部底價成交。分析人士認為，這與地塊質(zhì)量、樓市持續(xù)低迷有關(guān)。
　　此次土拍也是南京2023年的第8次土拍，共推出9幅宅地。9幅宅地總面積約28.536公頃，起拍總價55.07億。公開資料顯示，9宗地塊分布于江心洲、邁皋橋、大校場、雄州龍池和溧水永陽、東屏街道板塊。只有3幅地塊在主城，分別位于江心洲、南部新城邁皋；其余地塊所分布的板塊能級普遍不高。
　　回顧拿地企業(yè)，基本為市級、區(qū)級城投平臺公司。南京公用(000421.SZ)旗下的南京中北置業(yè)有限公司(簡稱“中北置業(yè)”)今年首度拿地，拿的是綜合質(zhì)量不錯的江心洲G70地塊。地塊總價9.2億，樓面價30518元/平方米。地塊位于江心洲島北片區(qū)，生態(tài)環(huán)境宜居，周邊配套成熟，同時周邊競品較少，具有較好的市場開發(fā)機會。
　　南京南部新城會展中心發(fā)展有限公司(簡稱“南部新城發(fā)展”)也是市級城投企業(yè)，此次拿下了單宗金額最高的大校場G77地塊，成交價19.8億，樓面價31576元/平方米。
　　南京棲霞區(qū)財政局旗下棲霞國資以6.1億競得邁皋橋G71地塊，樓面價15507元/平方米。其余地塊則有六合新城建設(shè)、溧水城建獲取。
　　業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃此次土拍為史上最快土拍，上午9點30分土拍剛開始，9宗地塊就陸續(xù)進入待公證或已成交的狀態(tài)。
　　值得關(guān)注的是，河西板塊地價在此前半年內(nèi)還呈現(xiàn)曲線上漲的態(tài)勢，經(jīng)過此次土拍城投托底拿地，地價出現(xiàn)下行趨勢。今年3月，江心洲G04地塊被中海27.2億元競得，樓面價28648元/平方米，案名為中海江灣境，A、B兩個地塊共規(guī)劃打造15-25F的小高層、高層住宅，綜合容積率2.26。
　　據(jù)悉，9月27日該項目首開，68套房吸引186人爭搶，中簽率不到37%，當天成交7成，截至目前前期房源已銷售9成。9月27日，江心洲G54地塊由南京智慧綠島開發(fā)建設(shè)有限公司以底價21億元競得，成交樓面價30458元/平方米，容積率僅1.5。
　　就在不遠處的河西中板塊，綠城10月份拿下G55地塊，刷新了板塊樓面價紀錄。
　　此次城投以底價獲取江心洲地塊，展示了市場的變幻萬千，同時也表明了如果樓市行情穩(wěn)定，江心洲G70地塊或許并不會遇冷。
　　同策研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，南京新房成交37萬平方米，10月份成交43.6萬平方米，11月份預(yù)計成交40萬平方米左右。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，受新政影響，南京新房10月份去化較9月份有一定幅度上漲，但是11月份市場有所回落，政策時效性在不斷下降。
　　新政對南京二手房的影響則表現(xiàn)為，掛牌量上漲，成交放緩。由于議價空間擴大，二手房同類型房源成交價格進一步走低。我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，10月南京二手房新增掛牌量7411套，環(huán)比再漲7.2%；二手房新增掛牌均價為31473元/平方米，環(huán)比則下跌1.8%。南京購房者對一二手房價格預(yù)期不高，房企投資意愿不足。在這種局面下，南京年末土拍城投托底不足為奇。
　　不過，南京年底土拍供應(yīng)節(jié)奏不停。11月15日，南京還掛出了18宗地塊，將在12月14日上午拍賣，用地面積約56.1公頃，起拍總價135.37億元，涉及河西中部、玄武、鼓樓、江北核心區(qū)、城東、六合等板塊。
　　醞釀變局
　　以招商會形式推介土地，是南京近年來一直持續(xù)的做法。事實上，近年來，江蘇幾個主要城市，包括南京、蘇州、無錫、常州等地的土地出讓，都不乏招商部門的介入。
　　從此次招商會來看，南京對于2024年土地市場還是寄予厚望。每個板塊幾乎都拿出了高品質(zhì)地塊。比如江心洲板塊拿出2宗“低密江景宅地”；南部新城在機場跑道上再推2塊土地；江寧也拿出了“壓箱底”的南站地塊；麒麟科創(chuàng)園、小行、雨核等熱門板塊也將補倉。
　　除了熱門區(qū)域保持穩(wěn)定的供應(yīng)量，那些近年來幾乎沒有土地供應(yīng)的板塊也開始推地了，比如雨花臺區(qū)的安德門板塊、玄武區(qū)的徐莊軟件園。
　　此外，南京在本次土地推介會上，對地塊出讓條件做出了一些調(diào)整，或許從中能窺探未來土拍市場的趨勢。比如，首次取消了容積率的指標設(shè)置，僅設(shè)定限高指標，可結(jié)合企業(yè)的意向設(shè)計方案進行地塊規(guī)劃指標的優(yōu)化。
　　從當下的土地市場來看，未來南京土拍市場會有哪些趨勢？前述業(yè)內(nèi)人士認為，地價或面臨調(diào)整。比如，江心洲未來擬出讓的地塊不僅容積率低于1.5，而且政府還給出了一些產(chǎn)品設(shè)計參考。據(jù)了解，方案設(shè)計參考圖均為4層大平層的結(jié)構(gòu)。這類產(chǎn)品在南京市場具有一定稀缺性。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，中北所拿江心洲G70地塊，地價3萬元/平方米，是板塊內(nèi)資質(zhì)較好的一宗地塊，它的底價成交，給買房人傳遞了一個信號，那就是這一地塊周邊目前在售的二手房，均價4.9萬元/平方米左右，未來或面臨去化壓力。
　　在支撐南京樓市持續(xù)調(diào)整的觀點中，還有一個論據(jù)，即整體地價的下調(diào)。以河西大板塊為例。此次成交的G70地塊，對面就是綠城于10月份剛拿下的G55地塊。當時綠城以總價69億元競得，樓面地價高達43473元/平方米，這一地價排名南京樓面地價第二。盡管兩宗地塊有一定距離，但都位于河西。
　　2016年5月13日，經(jīng)過25輪競拍，葛洲壩地產(chǎn)以32.8億元競得河西南G14地塊，樓面地價高達45213元/平方米。這一樓面價刷新了河西南樓面價紀錄，也成為南京地塊樓面價第一，并保持至今。
　　其次，地價調(diào)整與地塊容積率密切相關(guān)，地塊容積率將不可避免地下調(diào)。據(jù)房企人士透露，此次南京土地推介，很多地塊的容積率可以接受開發(fā)商先出方案再協(xié)調(diào)。如果樓市行情提振持續(xù)放緩，南京樓市或可借新產(chǎn)品置換出一批剛需。
　　58安居客研究院院長張波此前曾指出，房住不炒，讓市場機制來主導(dǎo)未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)。
　　南京此次地塊城投托底導(dǎo)致部分板塊地價的波動，以及對未來一年擬出讓地塊的出讓條件進行調(diào)整，能否給樓市帶來改變，還有待觀望。