業(yè)內(nèi)：將刺激剛需、改善型購(gòu)房者入市
11月23日起，深圳執(zhí)行兩條樓市新政：一是下調(diào)二套住房首付比例，從11月23日起，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%，統(tǒng)一調(diào)整為40%。二是享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。
那么，深圳在“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，再打出的樓市調(diào)控組合拳對(duì)市場(chǎng)影響幾何？業(yè)內(nèi)普遍表示，此次新政有助于降低購(gòu)房門檻、成本，將刺激剛需、改善型購(gòu)房者入市，為提振后市信心發(fā)揮重要作用。
一線走訪
業(yè)主想漲價(jià)又擔(dān)心賣不掉
11月22日晚間8—9時(shí)，在新政出臺(tái)后，南方日?qǐng)?bào)走訪深圳市南山區(qū)桃源村周邊的中原、鏈家、樂(lè)有家、糯家等11家中介門店，現(xiàn)場(chǎng)看到其中1家門店有2名買家咨詢房源情況，2家門店開(kāi)會(huì)，2家有多人守店，其他均只有1人在店。綜合來(lái)看，走訪的門店反應(yīng)清淡，中介人員神情淡定。有少數(shù)中介與買家/賣家電話溝通政策影響。
同時(shí)，深圳一名資深房地產(chǎn)中介表示，政策出來(lái)之后，手里持有現(xiàn)金的買家咨詢的更多一些，他們主要關(guān)心價(jià)格大漲，是否需要趕緊買一套，但收入在調(diào)整，擔(dān)心買了之后供樓有壓力等。沒(méi)賣掉的業(yè)主就咨詢房子是不是好賣一點(diǎn)了，要不要上調(diào)價(jià)格。整體來(lái)看，業(yè)主的心態(tài)稍微好一點(diǎn)了。
業(yè)主羅女士則沒(méi)有上調(diào)價(jià)格的計(jì)劃，“我的房掛了半年還沒(méi)賣出去，看都沒(méi)人看�！�
實(shí)際上，深圳樓市在剛剛過(guò)去的“金九銀十”中表現(xiàn)成色不足。數(shù)據(jù)顯示，深圳9月份、10月份一、二手住宅成交量合計(jì)不足1萬(wàn)套。通過(guò)對(duì)比近來(lái)年“金九銀十”成交總量，即當(dāng)年9月份、10月份一、二手住宅成交量總和，可見(jiàn)今年成交量為五年最低；從趨勢(shì)來(lái)看，成交總量已連續(xù)三年下行。
具體來(lái)看，2023年“金九銀十”成交總量不足1萬(wàn)套，為9904套；實(shí)際上，2019年、2020年成交總量均在2萬(wàn)+套，于2021年驟減至1萬(wàn)余套，隨后成交總量就在1萬(wàn)套上下徘徊。
業(yè)內(nèi)解讀
為提振后市信心發(fā)揮重要作用
對(duì)于政策的影響，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次新政有助于降低購(gòu)房門檻、成本，將刺激部分剛需、改善型購(gòu)房者入市，為提振后市信心發(fā)揮重要作用。
對(duì)于政策出臺(tái)的背景，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，目前，深圳新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。因此，在國(guó)家明確了商品房回歸商品屬性，打造房地產(chǎn)新模式的政策新框架下，房地產(chǎn)政策新一輪的松動(dòng)窗口已經(jīng)打開(kāi)，深圳樓市政策松動(dòng)在情理之中。
李宇嘉指出，此輪深圳樓市調(diào)整的幅度在一線城市中是最大的。他強(qiáng)調(diào)，此次深圳調(diào)整樓市政策，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。政策小步快跑，但沒(méi)有一次性到位，先觀察此次調(diào)整的效果，為下一步政策調(diào)整預(yù)留了空間。
對(duì)此，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫觀點(diǎn)趨同，其表示，當(dāng)前政府分批出臺(tái)政策，表明政府對(duì)樓市放松態(tài)度慎重，強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)，以穩(wěn)住市場(chǎng)為主。此輪政策的核心目標(biāo)是提升市場(chǎng)信心。盡管如此，政策對(duì)于市場(chǎng)的影響也是積極的，提升了市場(chǎng)對(duì)于后續(xù)政策的期待值，這將刺激部分對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的剛需、改善客戶入市，預(yù)計(jì)短期成交量會(huì)有提升。
深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平則表示，兩個(gè)政策綜合來(lái)看，一是實(shí)際受益的購(gòu)房群體不小，預(yù)計(jì)這部分購(gòu)房者會(huì)加速入市，最終推動(dòng)成交量上升；二是對(duì)整體市場(chǎng)信心也會(huì)有提振作用，各個(gè)類型的購(gòu)房者入市意愿都會(huì)有所提升。
肖小平指出，從深圳二手房掛牌房源的總價(jià)來(lái)看，目前約26%的房源掛牌價(jià)在750萬(wàn)元以上，這部分房源有64%是建筑面積144平方米以下的，這些房子是這次“豪宅線調(diào)整”的直接受益者，相信后市成交會(huì)放量。同時(shí)，深圳貝殼研究院的問(wèn)卷調(diào)查表明，近期計(jì)劃在深圳購(gòu)房的市民，第二次、第三次在深圳購(gòu)房的受訪者占比合計(jì)約34%，這部分購(gòu)房者或?qū)⑹嵌资赘端某烧叩闹苯邮芤嬲摺?br /> 美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，本次出臺(tái)的兩個(gè)政策，能有效地降低二套購(gòu)房者的首付成本，也對(duì)于部分原本價(jià)格在750萬(wàn)元以上非普通住宅轉(zhuǎn)變成普通住宅，享受增值稅及其附加稅、個(gè)稅的減免，為購(gòu)房群體帶來(lái)切切實(shí)實(shí)的優(yōu)惠。
與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)疲軟。李宇嘉指出，需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對(duì)當(dāng)前疲弱的需求形成帶動(dòng)作用。因?yàn)槟壳皹鞘械男枨笾饕歉叻績(jī)r(jià)供給與大多數(shù)中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。對(duì)深圳來(lái)講，除了這個(gè)矛盾以外，更重要的是普遍樓市前景預(yù)期的不樂(lè)觀。
李宇嘉分析認(rèn)為，支撐深圳過(guò)去樓市繁榮的很大程度上是房?jī)r(jià)的預(yù)期，以及大量的資金的涌入。當(dāng)這個(gè)外部的環(huán)境不具備了以后，樓市面臨著一定的下行壓力。從深圳的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，中等收入人群數(shù)量相對(duì)較少，真正的人口結(jié)構(gòu)就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結(jié)構(gòu)。
何倩茹同樣認(rèn)為，由于目前整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然欠佳，經(jīng)濟(jì)仍處于穩(wěn)步回升的過(guò)程中，因此政策雖能帶動(dòng)一部分的客戶加緊入市，但數(shù)量上不會(huì)出現(xiàn)2019年調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的成交量翻倍增加的情況。預(yù)計(jì)今年接下來(lái)的時(shí)間，深圳樓市的價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)定，成交量則穩(wěn)中向好。
何倩茹強(qiáng)調(diào)，總體而言，近期房企的融資渠道逐步恢復(fù)，部分出險(xiǎn)企業(yè)的危機(jī)也得到解除，樓市的預(yù)期正朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展。另外，保障房與商品房建立起平衡發(fā)展的格局，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式正在構(gòu)建，凌駕于深圳商品房市場(chǎng)上方的管制性措施有望一步一步被卸下，商品房回歸商品屬性也只是時(shí)間的問(wèn)題了。
鄭叔倫則相對(duì)樂(lè)觀，他表示，政策從低往高走，一開(kāi)始政策針對(duì)首置剛需客，現(xiàn)在輪到換房改善客，盤(pán)活整個(gè)買房鏈條，樓市復(fù)常指日可待。（南方日?qǐng)?bào)）
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào),
