越來(lái)越多的城市加入現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。近期，湖南岳陽(yáng)、浙江衢州等地發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策中或鼓勵(lì)開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，或直接明確將試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售；9月份時(shí)，雄安新區(qū)則直接取消了商品住房預(yù)售，推行現(xiàn)房銷(xiāo)售、精裝交付。
　　早年許多城市都曾探索過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，2022年的“停貸潮”促成了本次探索的重啟，2023年初主管部門(mén)亦明確有條件的地方可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，實(shí)行二十余年的商品房預(yù)售制度當(dāng)前迎來(lái)了政策調(diào)整的契機(jī)。今年初，碧桂園集團(tuán)莫斌也曾表示，未來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售一定是大勢(shì)所趨。
　　政策不斷推動(dòng)的同時(shí)，樓市下行、購(gòu)房者置業(yè)傾向的轉(zhuǎn)變、現(xiàn)房庫(kù)存的增加等多重因素疊加，也促使開(kāi)發(fā)商推動(dòng)現(xiàn)房落地。公開(kāi)信息顯示，融創(chuàng)、金地、旭輝等許多房企近兩年來(lái)都曾進(jìn)行過(guò)現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，碧桂園更是則直接推行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”政策。今年前9個(gè)月，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積在全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積中占比提升至17.9%，較2022年末提升了4個(gè)百分點(diǎn)。
　　盡管落地速度有所加快，但全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度仍面臨不小的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)售制與現(xiàn)房銷(xiāo)售并非完全對(duì)立的關(guān)系，從預(yù)售制過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售仍需一個(gè)過(guò)程，短期建議繼續(xù)通過(guò)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn)，或探索單一項(xiàng)目預(yù)售與現(xiàn)售的結(jié)合，不斷優(yōu)化調(diào)整。
　　重啟現(xiàn)房銷(xiāo)售探索
　　早在2016年時(shí)，就有多個(gè)城市曾試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策，包括杭州、南京等城市在部分地塊出讓時(shí)嘗試現(xiàn)房銷(xiāo)售；2018年時(shí)，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳還曾擬訂“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”等相關(guān)材料；2019年成都也推進(jìn)了現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，推出了15宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。此后各地多暫停了這一探索。
　　近來(lái)各地紛紛重啟現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的起點(diǎn)，是2022年下半年的“停貸潮”。隨著房企暴雷現(xiàn)象的蔓延，停工乃至房屋爛尾情況增多，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目交付的擔(dān)憂(yōu)日益加深，促使“保交樓”的重要性不斷提升，并再度引發(fā)了監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)對(duì)商品房預(yù)售制度存廢問(wèn)題的思考。
　　預(yù)售制起始于香港的“賣(mài)樓花”模式，即把尚未完成建設(shè)的商品住宅提前賣(mài)給購(gòu)房者。1994年，內(nèi)地出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》，建立了預(yù)售許可制度。不同城市對(duì)商品房預(yù)售條件設(shè)置細(xì)則，如施工進(jìn)度達(dá)到封頂或主體結(jié)構(gòu)的一定比例，在滿(mǎn)足預(yù)售條件后，房企即可進(jìn)行商品房預(yù)售，1-2年之后將建成的房屋交付給購(gòu)房者。
　　在這一制度下，開(kāi)發(fā)商的資金得以快速回籠，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間大幅縮短，項(xiàng)目投資節(jié)奏加快，促進(jìn)了商品房供應(yīng)量增加，解決了房屋短缺等問(wèn)題。同時(shí)，期房只需購(gòu)房者繳納較低比例的首付，降低了置業(yè)門(mén)檻。過(guò)去的20多年間，預(yù)售制推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
　　期房銷(xiāo)售也一直占據(jù)著市場(chǎng)的主流地位。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2006-2008年，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售比例曾達(dá)到30%以上，此后隨著房企周轉(zhuǎn)速度的加快，現(xiàn)房銷(xiāo)售比例不斷下降，在2020年降至僅有10.2%。
　　隨著行業(yè)的快速發(fā)展，房企對(duì)規(guī)模這一指標(biāo)訴求的不斷加強(qiáng)，挪用項(xiàng)目資金的情況陸續(xù)出現(xiàn)，不少企業(yè)在拿到購(gòu)房款后，會(huì)調(diào)用資金以?xún)斶�貸款、償還債務(wù)，或進(jìn)行騰挪再投資拿地。
　　億翰智庫(kù)指出，客觀上來(lái)說(shuō)，當(dāng)行業(yè)行情向好時(shí)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一路向上，企業(yè)回款能保持順暢，金融機(jī)構(gòu)也予以配合支持，資金可以實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)，即使有違規(guī)挪用等情況出現(xiàn)，也有多種方式保證項(xiàng)目建設(shè)；一旦市場(chǎng)向下，銷(xiāo)售下行、融資遇阻，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源瞬時(shí)被卡住，能動(dòng)用的資金變得有限，由此引發(fā)了違約、停工爛尾等一系列問(wèn)題。
　　如今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新周期，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容，現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)也被提上議事日程。
　　2023年初，住建部明確提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”。此后，廣東、山東、四川、山西等多省份均表示將推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
　　其中，河南明確“以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售”，隨后合肥也提出在部分區(qū)域試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售；深圳則在土地競(jìng)拍規(guī)則中，將部分地塊改為“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”，北京今年以來(lái)已有多宗成交地塊含一定比例現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊，現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)進(jìn)程不斷推進(jìn)。
　　在當(dāng)前對(duì)期房交付擔(dān)憂(yōu)的情緒下，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房項(xiàng)目的傾向性明顯加強(qiáng)。據(jù)中指院，2022年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降26.8%，其中期房銷(xiāo)售面積同比下降29.6%，而現(xiàn)房銷(xiāo)售面積僅微降2.3%，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占商品住宅銷(xiāo)售的比重自2018年明顯回落后出現(xiàn)回升，2022年占比回升至13.9%。
　　房企推動(dòng)現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)
　　現(xiàn)實(shí)也在倒逼房企推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的落地。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，樓市震蕩下挫至今。2023年前10個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤(pán)銷(xiāo)售額同比仍下降超10%。這一趨勢(shì)仍在持續(xù)，某華東房企人士向記者透露，10月黃金周短暫爆發(fā)后，之后的每周來(lái)訪量都在下滑，11月前10日的來(lái)訪已掉至8月同期水平。
　　期間，保交付成為成為各大開(kāi)發(fā)商的頭等大事，在建項(xiàng)目工程進(jìn)度加速，已竣工交付項(xiàng)目中未出售部分也隨之不斷增加，成為現(xiàn)房庫(kù)存。
　　根據(jù)克而瑞對(duì)60家上市房企的庫(kù)存情況統(tǒng)計(jì)，截至2022年年底，重點(diǎn)房企的現(xiàn)房庫(kù)存在所有存貨中的占比達(dá)到14.4%，且在不斷增長(zhǎng)，至2023年上半年，這一指標(biāo)進(jìn)一步上升至14.7%水平，達(dá)到歷史新高。
　　開(kāi)發(fā)商自身也在努力利用這一現(xiàn)實(shí)情況，試圖把握購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房更青睞的態(tài)度，轉(zhuǎn)變銷(xiāo)售策略，包括時(shí)代中國(guó)、旭輝、融創(chuàng)、金地等在內(nèi)的多家房企陸續(xù)開(kāi)啟現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)。
　　今年7月，碧桂園則直接推行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”政策，即購(gòu)房者以較低比例樓款即可鎖定房源，待預(yù)售房源完工后，可先前往查看房源，再簽署正式合同及支付尾款。從今年6月底起，這一政策已在多個(gè)項(xiàng)目落地。據(jù)碧桂園方面披露，其黑龍江某項(xiàng)目在新政策下，已實(shí)現(xiàn)到訪量提升200%。
　　萬(wàn)科同樣也加大了對(duì)現(xiàn)房的去化力度。在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁張海對(duì)外披露，今年上半年著重加大對(duì)持銷(xiāo)和庫(kù)存項(xiàng)目的去化，改變了之前較多依賴(lài)新推的策略，其中現(xiàn)房資源在上半年去化了302億元。
　　明源地產(chǎn)研究院指出，目前現(xiàn)房銷(xiāo)售基本已常態(tài)化。隨著新開(kāi)工量大幅下滑，新增供應(yīng)減少，如果短期內(nèi)銷(xiāo)售受阻的情況得不到改善，可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)現(xiàn)房的比例還會(huì)越來(lái)越高。有房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露，目前公司還沒(méi)有現(xiàn)房銷(xiāo)售，但年底有一個(gè)項(xiàng)目交付后就會(huì)有了，因該項(xiàng)目所在的城市市場(chǎng)情況不佳，“賣(mài)到明年都?jí)騿堋薄?br />　　政策推動(dòng)、市況不佳，疊加房企自身需求，現(xiàn)房銷(xiāo)售的落地速度出現(xiàn)了加快的跡象。此前有機(jī)構(gòu)測(cè)算，2028年全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比有望達(dá)到20%；但中指院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，今年前9個(gè)月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降6.3%，而住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)21.2%，占比提升至17.9%，較2022年提升4個(gè)百分點(diǎn)。
　　值得一提的是，盡管現(xiàn)房銷(xiāo)售占比有所增大，但期房銷(xiāo)售的占比超8成，仍是當(dāng)前商品房銷(xiāo)售的絕對(duì)主流模式。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售當(dāng)前尚不適合全面鋪開(kāi)。
　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向記者表示，未來(lái)預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容，但在金融配套政策到位以及解決部分核心片區(qū)可能出現(xiàn)的供給斷檔問(wèn)題之前，不宜全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，短期應(yīng)繼續(xù)通過(guò)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn)。
　　陳文靜建議，在現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)方面，土地供給、審批流程、金融支持等應(yīng)同步跟進(jìn)：如適當(dāng)降低地價(jià)、降低商業(yè)配建比例、簡(jiǎn)化審批流程等措施，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，提高開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)售地塊的獲取積極性；金融端研究合理解決資金缺口的方案，有效滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)期的合理融資需求。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng),