“好事。”9月11日，省會(huì)城市福州深夜發(fā)布樓市新政，取消五城區(qū)的限購(gòu)政策，當(dāng)?shù)匾晃环科笕耸糠Q(chēng)，“二套被限購(gòu)的需求，應(yīng)該有希望被釋放了�！�
　　自強(qiáng)二線南京打響全面放開(kāi)限購(gòu)“第一槍”以來(lái)，已陸續(xù)有多個(gè)二線熱點(diǎn)城市跟進(jìn)，僅9月11日一天，濟(jì)南、青島三大城市均發(fā)布了放開(kāi)樓市限購(gòu)的新政，另一熱點(diǎn)城市蘇州也表示優(yōu)化樓市政策。
　　事實(shí)上，在過(guò)去的半個(gè)月里，樓市優(yōu)化政策進(jìn)入加速落地階段，目前已有超20省市出臺(tái)政策近30條，接近8月政策頻次半數(shù)。在限購(gòu)政策方面，包括蘭州、東莞、佛山、嘉興等在內(nèi)的10個(gè)城市全面取消限購(gòu)；同時(shí)，曾卡住改善需求的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策也在北上廣深迅速落地。
　　華泰證券認(rèn)為，7月以來(lái)住建部、央行等部委頻頻發(fā)聲，需求端放松步步深入，強(qiáng)化托底房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，預(yù)計(jì)二線及以下城市將有望迎接全面放松，一線城市也有望局部寬松，與其他政策形成合力，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。
　　“大招”既出，不少城市形成了積極的反饋。全面取消限購(gòu)后的南京，有項(xiàng)目來(lái)訪回升超30%；亦有項(xiàng)目在周末成交超4000萬(wàn)；另有機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后一周后，多城來(lái)電來(lái)訪量有所提升。也有多位受訪人士反饋，當(dāng)前市場(chǎng)有所起色，短期來(lái)看，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一定的復(fù)蘇。
　　一天多城放開(kāi)限購(gòu)
　　在福州之前，兩個(gè)北方城市濟(jì)南、青島也同日官宣取消限購(gòu)。
　　9月11日，山東濟(jì)南市、青島市相繼調(diào)整購(gòu)房政策。其中，濟(jì)南取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制；青島也發(fā)布通知稱(chēng)，將市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)移出限購(gòu)區(qū)域。至此，兩個(gè)城市均在全域范圍內(nèi)取消限購(gòu)。
　　同樣也是在11日，華東熱點(diǎn)城市蘇州召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，明確表示為滿足改善性住房需求，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核，以保障和解決更多剛性住房需求人群，新市民、青年人、新就業(yè)人群、常住人口等適用同等政策。
　　蘇州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士向記者表示，“此政策目的即是放松限購(gòu)，具體細(xì)則預(yù)計(jì)很快推出�！蹦撤科笤谔K州一項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)主管表示，目前還不清楚是針對(duì)首套還是全面放松，后者的政策力度較強(qiáng)，整體影響可期。
　　事實(shí)上，8月末以來(lái)，許多城市核心區(qū)放松限購(gòu)的節(jié)奏提速。浙江省嘉興市是首個(gè)全面取消限購(gòu)的城市，此后大連、沈陽(yáng)也在取消限購(gòu)方面有所動(dòng)作。但真正引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的則是南京。
　　9月7日，南京正式發(fā)文解除玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)的限購(gòu)。隨著核心四城區(qū)的松綁，南京全域放開(kāi)限購(gòu)，成為8月末以來(lái)全面放開(kāi)限購(gòu)的第四城。這也是南京自2016年限購(gòu)以來(lái)，再度全面放開(kāi)限購(gòu)。
　　回顧本輪周期松綁政策可以發(fā)現(xiàn)，許多城市的限購(gòu)放松是一個(gè)從點(diǎn)到面、從外圍到核心遞進(jìn)的過(guò)程。以南京為例，2022年4月以來(lái)放松限購(gòu)的頻次達(dá)到8次，放松區(qū)域從六合、溧水區(qū)，再擴(kuò)散到產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，最后到全域，購(gòu)房門(mén)檻方面從降低外地戶口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60歲以上老人的家庭限購(gòu)，最終不限人群。
　　目前尚未完全放松限購(gòu)的蘇州也以類(lèi)似的方式，從城市外圍區(qū)域向核心城區(qū)逐步對(duì)限購(gòu)予以松綁；9月初，天津也將住房限購(gòu)區(qū)域縮小至僅市內(nèi)六區(qū)。
　　華泰證券在近期的一份研報(bào)中指出，2022年以來(lái)二線城市針對(duì)局部區(qū)域、局部人群的限購(gòu)放松已經(jīng)十分密集，如今南京作為強(qiáng)二線城市全域放開(kāi)，具有風(fēng)向標(biāo)意義。
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，接下來(lái)為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)需求，各大城市將加快放松限購(gòu)的步伐。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化，有利于釋放更多購(gòu)房需求，進(jìn)一步修復(fù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期，鞏固當(dāng)前市場(chǎng)企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，特別是核心二線城市，政策效果或相對(duì)較好。
　　陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)二線城市有望繼續(xù)優(yōu)化過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的樓市政策，進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，不排除將有更多城市全面取消限購(gòu)。一線城市或采取因區(qū)施策的方式，優(yōu)化非核心區(qū)限購(gòu)政策，同時(shí)結(jié)合人口、人才政策，對(duì)多孩家庭、老年家庭給予更大政策支持，也是支持合理購(gòu)房需求的重要方向。
　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月11日，有包括東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、福州等9城，已全面取消了限購(gòu)政策。
　　市場(chǎng)緩慢修復(fù)
　　除了對(duì)限購(gòu)的松綁之外，近期各地亦有多重大手筆政策祭出，尤以“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地為典型。8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，兩天后，北上兩城亦全面跟進(jìn)執(zhí)行，力度超出市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)億翰智庫(kù)，截至9月6日，一線城市之后，本輪已有30余個(gè)二三四線城市跟進(jìn)本輪“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
　　目前來(lái)看，各類(lèi)樓市松綁組合拳效果已所有顯現(xiàn)，部分城市反應(yīng)迅速。根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，各類(lèi)松綁政策執(zhí)行后，全國(guó)置業(yè)意愿提升了15個(gè)百分點(diǎn)，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個(gè)百分點(diǎn)左右。
　　上海一新房項(xiàng)目銷(xiāo)售主管向記者表示，新政實(shí)施以來(lái)的到訪成交增量都很可觀。記者獲取的一份調(diào)研報(bào)顯示，招商蛇口在上海新政落地兩天后，成交了超1.5億元，總來(lái)訪數(shù)量較政策前一周翻倍。
　　另一大型連鎖中介人士也告訴記者，近期新房、二手房的帶看量都明顯增加，“市場(chǎng)本身就有一定的客戶量，新政激發(fā)了一些本來(lái)沒(méi)有需求或是沒(méi)有著急進(jìn)入市場(chǎng)的客戶，同時(shí)，有很多客戶的預(yù)算提了上來(lái)”。該中介人士向記者透露，上周有一天二手房網(wǎng)簽達(dá)到了700多套，“按照這樣的節(jié)奏，這個(gè)月的成交量或許能達(dá)到2萬(wàn)套”，但目前仍處于去庫(kù)存的階段，尚未恢復(fù)到很理想的狀態(tài)。
　　另有TOP20房企內(nèi)部人士表示，在剛過(guò)去的周末，深圳市場(chǎng)成交確實(shí)比之前有提升，成交套數(shù)多出約摸20%-30%；北京市場(chǎng)“也賣(mài)得很好”，有公司一次性團(tuán)購(gòu)了幾十套房源。
　　在放開(kāi)限購(gòu)的南京，某華東房企內(nèi)部人士向記者表示，在全面取消限購(gòu)后的第一周，南京項(xiàng)目來(lái)訪回升超30%，疊加營(yíng)銷(xiāo)加碼，主城區(qū)及近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目熱度均有大幅提升。中海旗下一項(xiàng)目周末銷(xiāo)售額超4000萬(wàn)。
　　不過(guò)，也有房企人士反饋，其公司位于南京雨花區(qū)的一合作方操盤(pán)項(xiàng)目，在新政后來(lái)方有少許的提升，轉(zhuǎn)化尚沒(méi)有大的改善。上海一外環(huán)新房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，新政第二周的來(lái)訪成交出現(xiàn)了較為明顯的下滑。
　　事實(shí)上，歷經(jīng)了年初“脈沖式”的小陽(yáng)春，業(yè)內(nèi)對(duì)這輪政策的效用抱持著較為理性的態(tài)度，市場(chǎng)能復(fù)蘇到何種程度，多位受訪人士表示“不好說(shuō)”。
　　上述華東房企內(nèi)部人士認(rèn)為，目前影響二三線城市的主要還是未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期、個(gè)人收入穩(wěn)定性，限購(gòu)并非當(dāng)前不出手的主要原因。上述福州房企人士也向記者表示，政策起作用的關(guān)鍵還是在于信心，同時(shí)還有首付兩成等政策未落地，“客戶也會(huì)等”，他預(yù)計(jì)，政策組合拳還需要一段時(shí)間發(fā)酵，見(jiàn)效或要2-3個(gè)月的時(shí)間。
　　某華南房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人向記者分析稱(chēng)，當(dāng)前政策底已出現(xiàn)，情緒上會(huì)打一波雞血，但因?yàn)槭袌?chǎng)基本面不佳，低迷也許還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間；同時(shí)伴隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，大約在半年到一年之后，市場(chǎng)庫(kù)存逐步減少，市場(chǎng)才能開(kāi)始上行。
　　華泰證券在上述研報(bào)中也明確指出，從歷史來(lái)看，重點(diǎn)城市限購(gòu)全面退出是一輪托底政策的重要環(huán)節(jié)。上一輪周期中，二線城市解除限購(gòu)的高峰期在2014年9月，南京、大連、沈陽(yáng)三城也在此時(shí)解除，并在政策落地的次月均實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售面積同比增速的收窄。
　　但上述三城銷(xiāo)售同比顯著增長(zhǎng)是在半年后的2015年3月后啟動(dòng)；而均價(jià)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)明確則還需滯后半年，基本發(fā)生在2015年9月。上述研報(bào)指出，“整體而言，限購(gòu)的全面退出疊加政策組合拳可以確認(rèn)市場(chǎng)底部，但距基本面趨勢(shì)性向上的確立尚需時(shí)日”。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng),