近日，從中央到地方，各類房地產(chǎn)市場優(yōu)化調(diào)整政策頻出，鞏固樓市企穩(wěn)態(tài)勢。自中共中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來，各部門發(fā)聲將大力支持剛需型和改善型住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、指導(dǎo)銀行調(diào)整存量個人住房貸款利率、進(jìn)一步落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等；各地因城施策，陸續(xù)出臺降低二套房首付比例下限、增大契稅補(bǔ)貼力度、鼓勵居民購買自住住房提取住房公積金作首付等政策。
　　如何理解新調(diào)整周期之下樓市企穩(wěn)的節(jié)奏？新政的持續(xù)出臺將對市場帶來什么影響？
　　大力支持剛需型和改善型住房需求
　　7月24日召開的中共中央政治局會議提出，要切實防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將進(jìn)一步落實好個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；國家發(fā)展改革委表示，要在更好滿足居民剛性和改善性住房需求等方面加強(qiáng)政策儲備。
　　據(jù)了解，今年以來，各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，全國已有超一百個省市（縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施超360次，政策頻次趨穩(wěn)。房地產(chǎn)政策的不斷優(yōu)化調(diào)整，有力支持了剛性和改善性住房需求。
　　“中央政治局會議對房地產(chǎn)政策提出適時調(diào)整優(yōu)化后，多部委均釋放積極信號，為市場注入信心。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，其中住建部明確指出將進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免等政策措施。隨后北上廣深等多個城市住建部門發(fā)聲支持剛需型和改善型住房需求，近期杭州擴(kuò)大差異化限購范圍、鄭州取消限售政策，積極響應(yīng)中央及監(jiān)管部門號召。另據(jù)媒體報道，福州、西安、沈陽等多個城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限，由此可見，各地亦在積極落地相關(guān)舉措。
　　陳文靜表示，從未來政策優(yōu)化方向來看，當(dāng)前一線城市和核心二線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，限購政策、限貸政策仍有優(yōu)化空間，普通二線及三四線城市限制性政策或進(jìn)一步放開甚至取消。短期若較大力度的支持政策能夠盡快落地，一線及核心二線城市政策優(yōu)化有助于提振市場行情，對當(dāng)?shù)厥袌鲇型�起到一定的提振效果�?br /> 　　著力解決新市民、青年人等住房問題
　　在本輪樓市調(diào)整周期當(dāng)中，優(yōu)化公積金政策是重要手段之一。比如，7月27日，天津市調(diào)整個人住房公積金貸款有關(guān)政策，購買首套住房最高可貸100萬元；近日，廣東省梅州市明確提出鼓勵居民購買自住住房提取住房公積金作首付；8月4日，海南省提出允許提取住房公積金支付購買該省新建商品住房和保障性住房首付款；8月10日，安徽省阜陽市明確，首次申請住房公積金貸款購買自住新建商品住房的，可申請?zhí)崛」�積金賬戶余額支付購房首付款……還有多地明確，提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例。
　　值得關(guān)注的是，住房消費(fèi)涵蓋了購房和租房，本輪公積金作為“政策工具”，在住房消費(fèi)領(lǐng)域也覆蓋到了租房層面。例如中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心明確提高租房提取額度。職工家庭在北京市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且租賃住房的，可按每人每月2000元限額提取住房公積金。
　　“當(dāng)前公積金相關(guān)部門對于住房消費(fèi)需求，是從購房和租房兩個層面進(jìn)行的。各地操作模式相似，圍繞‘更充足貸款’‘更充足提取’進(jìn)行，充分體現(xiàn)了在貸款方面給予支持的導(dǎo)向。此類政策也積極配合了各地房地產(chǎn)政策內(nèi)容，尤其是和住房消費(fèi)需求提振方面的工作進(jìn)行了結(jié)合，體現(xiàn)了公積金保障的導(dǎo)向和屬性�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
　　7月24日召開的中共中央政治局會議提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給；8月1日國家發(fā)展改革委公布的《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》也提到，要完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。
　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年上半年中央及地方累計出臺住房租賃相關(guān)政策百余次，通過金融、財稅、土地等支持政策促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展�！敖鉀Q好新市民、青年人等住房問題，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障體系加快完善，實行住房市場體系與住房保障體系的雙輪驅(qū)動�！敝兄秆芯吭褐笖�(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示。
　　“未來的政策導(dǎo)向應(yīng)是滿足和釋放需求，滿足新市民、年輕人先租后買的需求就是手段之一�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
　　滿足合理融資需求，全面推進(jìn)“保交樓”
　　“保交樓”工作是“穩(wěn)預(yù)期、保民生”的重要方式，也是提振住房消費(fèi)信心的有力體現(xiàn)。中央政治局會議指出，要切實防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險；國家發(fā)改委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》提出“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”。
　　據(jù)了解，去年11月金融管理部門出臺了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十六條政策措施，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，有力推動各地項目復(fù)工建設(shè)。近期，金融管理部門將“金融十六條”相關(guān)政策的適用期限、保交樓貸款支持計劃實施期限延長，以此引導(dǎo)銀行繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持。
　　日前，中國人民銀行座談會上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了滿足民營房企合理融資需求。“此次會議說明目前對于民營房企的重視程度明顯是比較高的。房企融資或?qū)⒂瓉硇乱惠喌拇翱谄冢�這就要求各類民營房企主動發(fā)力，積極爭取更優(yōu)惠的金融支持�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。
　　據(jù)住建部8月9日消息，目前各地“保交樓”工作正在順利推進(jìn)中，“保交樓”專項借款項目總體復(fù)工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%�！氨＝粯恰惫ぷ鞯捻樌�推進(jìn)，帶動了房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工進(jìn)度加快，有效防范了商品住房逾期交付風(fēng)險，增強(qiáng)了購房者信心，穩(wěn)定了市場預(yù)期。
　　“今年以來，監(jiān)管部門加速推進(jìn)一系列‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’的舉措，包括新增1500億元保交樓專項借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障等，截至目前，‘保交樓’相關(guān)資金已達(dá)5500億元�！标愇撵o表示，近期央行明確延續(xù)實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月底。在當(dāng)前房企資金壓力不減的背景下，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，緩解企業(yè)流動性壓力。未來“保交樓”依然是政策重要發(fā)力點(diǎn)，配套資金有望加快落位和跟進(jìn)。
　　助力企穩(wěn)房價指標(biāo)，托底下行市場
　　8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，7月份，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個；一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個百分點(diǎn)。
　　“7月份新房價格指數(shù)環(huán)比跌幅有所擴(kuò)大。但此類數(shù)據(jù)不悲觀，8月份各地優(yōu)化調(diào)整政策的動作，將利好此類指標(biāo)的企穩(wěn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房價下跌力度相對大的城市，普遍還是一些重點(diǎn)三四線城市和一些非核心的二線城市，在此類城市中，各地政策積極推進(jìn)，穩(wěn)樓市的決心明顯，而其他一些房價跌幅不是很大的城市，預(yù)計近期購房政策也會加快出臺，總體上都利好房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
　　李宇嘉表示：“7月份，70城新房價格下跌城市數(shù)創(chuàng)今年以來新高；二手房價格上漲的只有6個，也就是說，絕大多數(shù)城市進(jìn)入了下跌階段。同比上漲的城市，多為中心區(qū)改善盤集中入市，定價合理甚至與周邊二手房價格形成倒掛而出現(xiàn)熱銷，比如成都、上海、寧波、杭州等。”李宇嘉表示，目前政策開始托底，一方面，各地積極優(yōu)化調(diào)整政策，另一方面，央行3個月內(nèi)兩度降息，在6月份下調(diào)10個基點(diǎn)以后，預(yù)計本月5年期LPR將再次下調(diào)10個基點(diǎn)，意味著按揭貸款利率將繼續(xù)下降。同時，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲很高，有利于降低換房門檻、降低換房成本，提高房屋循環(huán)效率，從而實現(xiàn)托底行業(yè)和市場的目標(biāo)。