公積金及其貸款作為購(gòu)房者最重要的資金渠道，其支持住房需求的作用愈發(fā)顯現(xiàn)。去年以來(lái)，各地因城施策，密集出臺(tái)了一系列公積金新政，有效降低了購(gòu)房者的資金壓力，也有力支持了購(gòu)房需求的釋放。
進(jìn)入2023年，公積金相關(guān)支持政策的出臺(tái)也未放慢步伐。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月16日，共有北京、南京、常州、濟(jì)南、揚(yáng)州、達(dá)州、南陽(yáng)、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個(gè)城市優(yōu)化了公積金政策。
“商轉(zhuǎn)公”、公積金用作首付款、提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、放寬公積金貸款條件、“一人購(gòu)房全家?guī)汀�、支持并提高租房提取公積金額度等政策“應(yīng)出盡出”，為樓市企穩(wěn)回升提供了動(dòng)力。
在一系列需求端政策的支持之下，開年樓市復(fù)蘇企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明朗。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資、銷售、資金來(lái)源等關(guān)鍵數(shù)據(jù)都有改善，2月70城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雙雙實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。
切實(shí)降低購(gòu)房成本
3月13日，南陽(yáng)市住房公積金管理委員會(huì)辦公室宣布，對(duì)部分公積金貸款政策予以調(diào)整，將二套房首付款比例從30%降至20%，并提高了住房公積金的貸款比例，購(gòu)買新建普通商品住房的，貸款額由“不得超過(guò)網(wǎng)簽備案合同房屋總價(jià)的70%”提升到“不得超過(guò)網(wǎng)簽備案合同房屋總價(jià)的80%”；購(gòu)買二手住房的，貸款額由“不得超過(guò)契稅完稅憑證房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的70%”提升到“不得超過(guò)契稅完稅憑證房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的80%”。
3月10日，廣東梅州將住房公積金貸款雙方繳存最高額度由原來(lái)的40萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元，單方繳存最高額度從25萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元，異地繳存職工貸款最高額度從20萬(wàn)元調(diào)整為25萬(wàn)元。
“降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度”，正是公積金政策工具箱里最為常見的兩種舉措，也是減輕購(gòu)房人資金壓力的普適政策。
去年以來(lái)，多數(shù)城市將首套房公積金首付比例從上一個(gè)樓市周期的30%調(diào)降至20%，并且公積金貸款額度也提升了數(shù)萬(wàn)到幾十萬(wàn)元不等。
值得注意的是，在這一輪樓市周期里，公積金政策也在結(jié)合實(shí)際、銳意創(chuàng)新。
2月27日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化南京市提取住房公積金支付購(gòu)房款相關(guān)規(guī)定的實(shí)施細(xì)則》明確，在南京市購(gòu)買新建商品住房或存量住房的，允許用個(gè)人住房公積金賬戶內(nèi)余額作為購(gòu)房前期資金。
不只是南京，包括駐馬店、大連、清遠(yuǎn)、泉州、惠州、中山、青島、珠海、廈門等在內(nèi)的超過(guò)20個(gè)城市都發(fā)布了支持提取公積金用作首付款的政策。
按照往年的購(gòu)房流程，購(gòu)房人需要自籌首付款，等相關(guān)手續(xù)完成之后，才可以憑借購(gòu)房資料提取公積金，補(bǔ)充現(xiàn)金流。
而在一線、強(qiáng)二線等房?jī)r(jià)比較高的城市里，往往籌集首付款已經(jīng)成為了年輕人購(gòu)房路上的第一道“大檻”。以北京為例，目前剛需群體如果要在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買“上車房”，總價(jià)多在300萬(wàn)左右，按照35%的首套房首付比例，加上中介費(fèi)、稅費(fèi)等各類資金，首付款可能不低于120萬(wàn)元。
如此一來(lái)，多個(gè)城市實(shí)行公積金用作首付款，無(wú)疑在前期降低首付比例、提高公積金貸款額度的基礎(chǔ)上，又將購(gòu)房壓力壓減了一個(gè)層級(jí)。
靈活運(yùn)用“商轉(zhuǎn)公”
去年9月末，央行宣布下調(diào)首套房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，首套房的公積金貸款利率低至3.1%。
隨著公積金貸款成本的下調(diào)，存量房商業(yè)貸款與公積金貸款的差異越拉越大，部分城市的購(gòu)房人，前兩年買房的商業(yè)貸款利率高達(dá)6%，即便經(jīng)過(guò)LPR調(diào)降之后，仍然高至4.3%。于是，已經(jīng)購(gòu)買住房的購(gòu)房人紛紛希望通過(guò)“商轉(zhuǎn)公”來(lái)降低貸款成本。
所謂“商轉(zhuǎn)公”，是指將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商貸轉(zhuǎn)為公積金貸款。
3月7日，南陽(yáng)市住房公積金管理中心推出了住房公積金“商轉(zhuǎn)公+組合貸款”。符合條件的居民，可將原商業(yè)住房貸款剩余本息超出轉(zhuǎn)住房公積金貸款金額的差額部分按照原商業(yè)住房貸款償還，商業(yè)住房貸款本金剩余余額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。
此前在2月23日，揚(yáng)州公積金管理中心發(fā)布公積金購(gòu)房新政，自2023年3月1日起，開始受理首次使用公積金貸款的申請(qǐng)人家庭的“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)；自2023年4月1日起，全面受理符合條件的申請(qǐng)人家庭的“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，南陽(yáng)、揚(yáng)州、福州、常州、漢中、洛陽(yáng)、威海、臨沂、平頂山、蘭州等城市陸續(xù)推出了“商轉(zhuǎn)公”政策，并優(yōu)化了“商轉(zhuǎn)公”的轉(zhuǎn)貸方式。其中，威海將“商轉(zhuǎn)公”貸款辦理商業(yè)住房貸款不超過(guò)三年的限制，調(diào)整為取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可申請(qǐng)，臨沂將“商轉(zhuǎn)公”最高貸款額度提至50萬(wàn)元。
購(gòu)房人把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)化為公積金貸款后，房貸利率將得到有效降低，每個(gè)月的還款額也將隨之減少。
在“商轉(zhuǎn)公”的轉(zhuǎn)貸過(guò)程中，“以貸沖貸”方式更加便民。
以平頂山市執(zhí)行的政策為例，符合條件的購(gòu)房人可以辦理順位抵押登記手續(xù)，無(wú)需將原來(lái)的商業(yè)貸款完全結(jié)清，而只需要結(jié)清商業(yè)貸款與公積金貸款的差額部分，待公積金中心將公積金貸款發(fā)放至銀行之后，原商貸銀行即注銷抵押登記。支持“以貸沖貸”的銀行包括中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、興業(yè)銀行等6家商業(yè)銀行。
“這對(duì)于原本背負(fù)高息商業(yè)貸款，符合‘商轉(zhuǎn)公’條件，卻無(wú)力籌集到足夠資金把原商貸結(jié)清的家庭來(lái)說(shuō)，可以切實(shí)減輕籌款壓力，也降低了此后每月的還款成本。”房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士分析說(shuō)。
優(yōu)化公積金政策城市有望繼續(xù)擴(kuò)圍
除了前述公積金支持政策，“一人購(gòu)房全家?guī)汀�、“公積金貸款向多孩家庭傾斜”、“放寬公積金貸款限制條件”等措施的推廣范圍也越來(lái)越大。
近日，徐州市優(yōu)化了住房公積金組合貸款政策，取消首房首貸申請(qǐng)條件，凡符合辦理徐州市住房公積金貸款條件的職工，均可申請(qǐng)公積金和商業(yè)銀行組合貸款。擴(kuò)大公積金和商業(yè)銀行組合貸款業(yè)務(wù)受理范圍，在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)十城互認(rèn)互貸基礎(chǔ)上，戶籍地為徐州的省內(nèi)其他城市繳存職工在徐州市購(gòu)買自住住房的，可申請(qǐng)公積金和商業(yè)銀行組合貸款。放寬按月提取住房公積金償還商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，未使用或使用過(guò)一次住房公積金貸款的繳存職工均可申請(qǐng)辦理。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，滎陽(yáng)、烏魯木齊、監(jiān)利、漯河等城市新加入支持“一人購(gòu)房全家?guī)汀标?duì)列；連云港、威海、臨沂、淄博、合肥等城市均提高了多孩家庭的購(gòu)房公積金貸款額度，其中淄博更是支持“多孩家庭首套二套公積金貸款額度上浮20%”。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，公積金作為長(zhǎng)期住房專用儲(chǔ)蓄，使用范圍較為受限，目前僅能專用于居民住房相關(guān)款項(xiàng)，針對(duì)性優(yōu)化其使用范圍和使用方式符合大家對(duì)公積金的預(yù)期。
“由于公積金政策惠及的城市更多，政策優(yōu)化調(diào)整可以更直接和普遍，因此優(yōu)化公積金政策成為近兩年各地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一�！标愇撵o進(jìn)一步指出，“公積金相關(guān)政策有利于降低購(gòu)房者置業(yè)門檻，較低的貸款利率也有利于減少家庭貸款利息支出，減輕還貸壓力，同時(shí)也提高了公積金資金池的使用效率�！彼A(yù)計(jì)，未來(lái)優(yōu)化公積金政策的城市有望繼續(xù)擴(kuò)圍。
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào),
