面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，武漢市正在政策優(yōu)化調(diào)整的大道上“深踩油門”。
　　1月10日，武漢市相關(guān)部門印發(fā)《關(guān)于推行二手房“帶押過(guò)戶”深化登記金融協(xié)同服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），跟進(jìn)執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶”政策。這意味著，武漢市民在二手房交易過(guò)程中，賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶登記，買方可帶抵押過(guò)戶獲取金融貸款。
　　而在此前的2022年12月上旬，武漢市借舉辦“第39屆武漢市房交會(huì)”（以下簡(jiǎn)稱“武漢房交會(huì)”）之機(jī)，動(dòng)態(tài)調(diào)整了全市住房限購(gòu)范圍，將二環(huán)外的區(qū)域限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。據(jù)了解，武漢房交會(huì)結(jié)束后，部分政策仍在繼續(xù)執(zhí)行。
　　武漢市多措并舉動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整樓市政策背后，當(dāng)?shù)貥鞘姓�面臨著剛需購(gòu)房群體積極性減弱，商品住宅成交量、成交均價(jià)雙雙下降，存量商品住宅面積不斷增加、出清周期顯著增加等難題。戴德梁行日前發(fā)布的《2022武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告指出：“整體來(lái)看，武漢市住宅出清周期在2022年呈顯著上升趨勢(shì)，并于11月份達(dá)到18個(gè)月的歷史高位，市場(chǎng)需求下降�！�
　　不過(guò)，多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖前景依然充滿信心。戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星表示，2022年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大的挑戰(zhàn)與變革，相信隨著防疫措施的優(yōu)化調(diào)整，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”各項(xiàng)政策效應(yīng)逐步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有望逐步回升，有助于提振市場(chǎng)活力。
　　剛需改善迎政策利好
　　2023年1月11日，武漢市人民政府新聞辦公室發(fā)布消息稱，1月10日，武漢市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住房保障和房屋管理局、市地方金融工作局、中國(guó)人民銀行武漢分行營(yíng)業(yè)管理部和武漢住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《通知》，跟進(jìn)推行“帶押過(guò)戶”新模式，賣方在無(wú)須先歸還原有房貸的情況下就能辦理二手房過(guò)戶手續(xù)。
　　《通知》指出，買賣雙方達(dá)成交易意向，通過(guò)武漢市住房保障和房屋管理部門的存量房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)申報(bào)二手房買賣合同網(wǎng)簽。買方向買方貸款銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款、公積金貸款或組合貸款，賣方向賣方貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑�款和“帶押過(guò)戶”，簽訂抵押貸款、提前還款、資金管控方式等相關(guān)協(xié)議，買賣雙方貸款銀行審批通過(guò)。
　　武漢市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)一步支持武漢市開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”工作，旨在優(yōu)化武漢市營(yíng)商環(huán)境，支持剛性和改善性住房需求，保護(hù)交易安全，提高登記效率，保障相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。
　　據(jù)了解，2022年武漢市曾多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策，朝著更為寬松和因地制宜的方向“小步快跑”，不斷縮小限購(gòu)區(qū)域范圍、擴(kuò)大購(gòu)房群體。例如，當(dāng)年5月，武漢市宣布包括江夏區(qū)、東西湖區(qū)、武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)和黃陂區(qū)在內(nèi)的四大遠(yuǎn)城區(qū)全部解除限購(gòu)；對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首次購(gòu)買普通住房的非武漢市戶籍居民家庭，在武漢市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限由兩年調(diào)整為一年。
　　然而，在多輪利好政策助力下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未真正復(fù)蘇回暖。
　　“武漢市住宅市場(chǎng)剛需購(gòu)房積極性弱，政策效力釋放仍需時(shí)間�！贝鞯铝盒性谏鲜觥�2022武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告中指出，2022年1至11月，武漢市商品住宅批準(zhǔn)上市面積940.2萬(wàn)平方米，較2021年同期下降約51.4%；銷售面積933.1萬(wàn)平方米，同比下降約48.4%。
　　在價(jià)格方面，截至2022年11月底，武漢市商品住宅整體均價(jià)為16094元/平方米，較2021年末下降3.3%。分區(qū)域來(lái)看，2022年武漢住宅市場(chǎng)成交面積前三名分別為東西湖、漢陽(yáng)和洪山，三個(gè)區(qū)域分別約占2022年武漢市商品住宅總成交面積的13.0%、12.2%和10.1%。
　　從分區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，武漢市遠(yuǎn)城區(qū)成交價(jià)格普遍出現(xiàn)下跌，除江漢和漢陽(yáng)區(qū)以外的中心及次中心城區(qū)價(jià)格穩(wěn)中有漲，區(qū)域價(jià)格趨勢(shì)的分化展現(xiàn)出外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加及市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱對(duì)剛需購(gòu)房積極性的削弱。
　　與此同時(shí)，武漢市多個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)樓市庫(kù)存量也在不斷增加。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2022年11月，武漢市商品住宅存量超過(guò)150萬(wàn)平方米的區(qū)域主要集中在遠(yuǎn)城區(qū)，其中黃陂區(qū)存量商品住宅面積達(dá)到218.3萬(wàn)平方米；出清周期大于全市平均水平的區(qū)域也集中于遠(yuǎn)城區(qū)。
　　“房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性帶來(lái)一定壓力。2022年內(nèi)雖然諸多金融支持政策密集釋放，但從成交量來(lái)看政策效力釋放緩慢�！贝鞯铝盒蟹矫姹硎尽�
　　集中土拍呈少量多次特點(diǎn)
　　和樓市量?jī)r(jià)齊跌的行情類似，武漢市土地市場(chǎng)成交量和總出讓金額也雙雙下滑。
　　戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，武漢市共掛牌出讓地塊148宗，其中最終成交135宗，總成交面積558.4萬(wàn)平方米，同比下降約52.1%；總出讓金額907億元，較2021年同期下降52.1%；土地成交樓面均價(jià)達(dá)到7960.1元/平方米，較2021年同期上漲約19.7%。
　　武漢土地市場(chǎng)城市內(nèi)部分化趨勢(shì)也較為明顯，次中心城區(qū)重回成交主力地位，江漢、硚口和青山區(qū)成交量實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。具體來(lái)看，2022年，武漢市遠(yuǎn)城區(qū)土地成交量降幅最為顯著，同比下降了73.5%；次中心城區(qū)以占全年成交面積的42.4%，重回武漢市土地成交主力位置。
　　而在武漢土地市場(chǎng)整體成交量同比2021年大幅下降的情況下，江漢、硚口和青山區(qū)成交量逆勢(shì)增長(zhǎng)，分別較2021年上升了192.8%、75.4%和114.6%。
　　此外，從分區(qū)樓面成交均價(jià)來(lái)看，武漢市主城區(qū)穩(wěn)中有升而遠(yuǎn)城區(qū)普遍下降。其中，樓面成交均價(jià)主要上漲區(qū)域包括洪山、青山、江夏和江岸區(qū)，分別較2021年同期上漲約74.6%、23.2%、22.6%和18.7%。價(jià)格下跌顯著區(qū)域則包括東西湖、漢陽(yáng)和東湖高新區(qū)，分別同比下降51.9%、43.4%和24.1%。
　　值得注意的是，2022年，武漢市集中土拍呈現(xiàn)少量、多次的特點(diǎn)，共進(jìn)行了6批次集中土拍，推出土地122宗，最終成交109宗，總成交面積487萬(wàn)平方米，總成交金額890.9億元，整體溢價(jià)率0.68%。
　　對(duì)于2022年武漢市集中土拍呈現(xiàn)出的特點(diǎn)，戴德梁行分析認(rèn)為主要包括以下幾點(diǎn)：成交土地類型以住宅用地為主，涉宅用地占比超70%；成交面積前三為東湖高新、青山和江岸區(qū)；成交金額前三為硚口、江漢和武昌區(qū)；主要溢價(jià)地塊類型為加油加氣站用地及住宅用地，其中住宅溢價(jià)地塊集中于中心城區(qū)、東湖高新和東西湖區(qū)；央/國(guó)企拿地面積占比68.4%，較2021年提升了6.8個(gè)百分點(diǎn)。
　　盡管武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年的景氣度有待提升，但戴德梁行依舊看好武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖潛力。
　　“整體來(lái)看，雖然由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加和疫情散發(fā)影響，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體預(yù)期轉(zhuǎn)弱，但武漢市仍能保持一定的戰(zhàn)略定力，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，以提升整體經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”戴德梁行方面表示，“短期內(nèi)，武漢市仍將處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化攻堅(jiān)期，長(zhǎng)期來(lái)看其經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好的基本面沒(méi)有改變�！�
　　對(duì)于武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ�戴德梁行方面分析認(rèn)為：“預(yù)計(jì)保持房地產(chǎn)行業(yè)合理穩(wěn)定發(fā)展仍然是2023年的政府工作重點(diǎn)之一，加之疫情管控政策逐步放松，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求或?qū)⒂瓉?lái)一定程度的回暖�！�