這一次我們沒有把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，房地產(chǎn)調控不會再回到原來的老路上了。
　　“有觀點認為我們國家的房地產(chǎn)有可能會硬著陸，我覺得不會，我們國家的房地產(chǎn)一定會軟著陸，而這種軟著陸在其他各個國家基本上沒有過，我們國家有這個手段能夠使房地產(chǎn)軟著陸。”12月21日，在2022第一財經(jīng)金融價值榜·金融峰會上，中歐國際工商學院教授、央行調查統(tǒng)計司原司長盛松成表示。
　　近一段時間，國家高層、重磅會議不斷釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”利好，從供需兩側釋放了積極的政策信號。
　　“我國房地產(chǎn)市場正處于筑底階段。”盛松成在發(fā)表《我國目前房地產(chǎn)調控與風險化解》的主旨演講時表示，房地產(chǎn)調控不會重走老路，我國房地產(chǎn)市場運行的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，金融支持有助于房地產(chǎn)市場軟著陸。
　　房地產(chǎn)調控不會重回老路
　　“房地產(chǎn)調控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去了�！笔⑺沙烧f。
　　2020年，“三道紅線”政策和《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》相繼推出，旨在合理約束高杠桿企業(yè)負債行為，以及優(yōu)化銀行業(yè)信貸資源配置，避免房地產(chǎn)貸款風險敞口持續(xù)增長。
　　在盛松成看來，貸款集中度管理制度的長遠意義在于限制了房地產(chǎn)行業(yè)對信貸資源的擠占，實際上限制了房地產(chǎn)對全社會資源的占有上限，使得資源更多流向先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，流向對中國經(jīng)濟社會發(fā)展具有更大意義的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)。
　　如今，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿效果逐漸顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度末，金融機構人民幣各項貸款余額210.76萬億元。其中，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.29萬億元，個人住房貸款（按揭貸款）余額為38.91萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，占全部人民幣貸款余額的25.3%左右。
　　“實際上，在我們這一輪的房地產(chǎn)調控以前，（這一）占比更高，房地產(chǎn)貸款的余額曾占整個貸款余額的28%左右，而每年新增的房地產(chǎn)貸款占比最高曾超過30%。”盛松成認為，這就是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的意義所在。從長期看，“三道紅線”政策、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有著非常深厚的意義，是不會改變和放棄的。
　　但值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)運行的底層邏輯也隨之變化。目前，房地產(chǎn)市場下行風險和壓力不斷加大。
　　盛松成表示，無論是2003年非典還是2008年國際金融危機期間，在中國經(jīng)濟受到較大沖擊之時，房地產(chǎn)都發(fā)揮了穩(wěn)增長的作用。這在當時是一舉兩得的，既改善了人民生活，也加速了國內城鎮(zhèn)化進程，促進了經(jīng)濟發(fā)展，因為當時人均住房面積較少。
　　盛松成認為，從均衡發(fā)展的角度來看，我國未來不可能再通過房地產(chǎn)業(yè)來大幅地拉動經(jīng)濟增長，我國人均住房面積已經(jīng)接近美國的三分之二，而我國的人均GDP只有美國的六分之一。新冠疫情對經(jīng)濟的沖擊比2003年和2008年都更嚴重。但這一次并沒有把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，而是堅持“房住不炒”的政策基調，保持了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
　　“我國房地產(chǎn)市場調控的基本方向是正確的，我們當前出現(xiàn)的房企資金鏈緊張和房地產(chǎn)風險，反映的不是政策方向的問題，而是政策調整的實施的強度、節(jié)奏以及疫情的影響�！彼�說。
　　金融支持有助于房地產(chǎn)市場軟著陸
　　近一段時間以來，金融支持房地產(chǎn)措施密集出臺，努力推動房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”。
　　盛松成稱，從去年5月房地產(chǎn)風險明顯暴露后，調控政策分為三個階段漸次推進：第一個階段，房企努力自救；第二個階段，中央提出壓實地方政府“保交樓”、穩(wěn)民生的責任；第三個階段，最近一兩個月，金融支持有助于房地產(chǎn)市場“軟著陸”。
　　11月以來，房地產(chǎn)“金融16條”以及“三支箭”政策先后落地，一定程度改善了房企資金面。與此同時，來自金融管理部門的頻頻發(fā)聲也釋放了穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號。
　　人民銀行行長易綱在“2022年金融街論壇年會”上表示，房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些調整，央行配合有關部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設交付，并研究設立了鼓勵商業(yè)銀行支持“保交樓”結構性政策工具。最近擴大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風險分擔，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內。
　　證監(jiān)會主席易會滿表示，當前，要密切關注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權融資。
　　“我國房地產(chǎn)市場正處于筑底階段，不會再大幅度下降，降幅會收窄，逐漸趨于平穩(wěn)�！笔⑺沙膳袛�。
　　他從需求端和供給端調控兩方面進行了分析。從需求端來看，目前出臺了一系列財政稅收和利率政策。比如，個稅退稅激勵支持改善性住房需求；針對房價下跌城市階段性下調首套房貸款利率下限；下調首套個人住房公積金貸款利率；多地政府出手收購商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場、加速樓市去化。
　　從供給端看，房地產(chǎn)供給端約束也趨于緩解。比如，每家大行年內對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券；人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，增加了金融政策支持的融資渠道（如信托貸款）和支持對象（如建筑企業(yè)）；在2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于助力“保交樓”，封閉運行、�？顚Ｓ玫�。
　　“以前，銀行比較青睞的是居民按揭貸款，因為按揭貸款風險比較小，在銀行的貸款當中，按揭貸款的不良率是最低的，但是對房企貸款以及房企發(fā)債，銀行會比較小心。這一次特意指出了，不僅是按揭貸款，而且是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房企發(fā)債，銀行也會根據(jù)市場化、法治化的原則予以支持�！笔⑺沙烧f。
　　在他看來，壓實地方落實保交樓、穩(wěn)民生的責任，房地產(chǎn)企業(yè)努力自救，在各方共同努力下，市場預期有望改善。
　　8月以來，房屋竣工明顯提速�！拔蚁嘈�，這個降幅會進一步收窄，到了一定時候，它甚至會上升。10月房屋新開工和施工面積同比降幅分別較9月收窄9.3個和10.6個百分點，這個收窄的幅度是比較大的�！笔⑺沙煞Q。