把房企流動(dòng)資金卡在項(xiàng)目上的預(yù)售資金監(jiān)管終于迎來(lái)利好。
11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
《通知》指出，允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
具體來(lái)看，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》(建房〔2022〕16號(hào))規(guī)定，房企須開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，購(gòu)房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購(gòu)房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。
在監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，但保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
同時(shí)，監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立行應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產(chǎn)企業(yè)向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金(撥付資金×保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的比例)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
值得一提的是，《通知》表示，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目，應(yīng)審慎出具保函。對(duì)于項(xiàng)目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
《通知》也明確，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。
億翰智庫(kù)指出，該項(xiàng)政策的背景是2021年下半年以來(lái)預(yù)售資金監(jiān)管全面從嚴(yán)和規(guī)范化，這給企業(yè)流動(dòng)性帶來(lái)了巨大壓力。自2021年下半年以來(lái)，預(yù)售資金監(jiān)管成為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)演化的一個(gè)重要變量，政策從過(guò)度收緊、適度放寬再到規(guī)范化監(jiān)管，對(duì)于企業(yè)而言銷售回款的可動(dòng)用程度都大打折扣，這也成為企業(yè)的流動(dòng)性壓力的重要來(lái)源之一。
事實(shí)上，在2022年上半年的各地方的預(yù)售資金監(jiān)管政策放松中，已經(jīng)出現(xiàn)了允許企業(yè)使用商業(yè)保函替換不同程度監(jiān)管額度的規(guī)定。“不過(guò)此次是從全國(guó)層面，是從金融機(jī)構(gòu)層面出發(fā)，政策力度和覆蓋面要明顯高于此前。”億翰智庫(kù)表示。
一位長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師認(rèn)為，“這次通知的目的是為了解決各地方政府內(nèi)房企項(xiàng)目超額預(yù)售資金監(jiān)管的問(wèn)題。”
該固收分析師表示，該通知能鼓勵(lì)商業(yè)銀行為部分房企項(xiàng)目出具保函提供基礎(chǔ)，為房企釋放部分預(yù)售款資金監(jiān)管資金，給予清晰界線，雖然列明優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等，仍然有助房企在項(xiàng)目上的資金運(yùn)用空間，相信將利好房企流動(dòng)性支持和資金調(diào)配。
某華東房企內(nèi)部人士保持著謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度�！斑@肯定是利好消息，利于緩解房企的流動(dòng)性壓力�！痹摲科笕耸空J(rèn)為，“但關(guān)鍵還是看如何界定‘優(yōu)質(zhì)房企’。”
“其實(shí)類似的操作以前也存在，但2021年下半年后就停止了。如今該通知正式發(fā)出，銀行會(huì)從一些有信心的項(xiàng)目先做試點(diǎn)，一步步推進(jìn)。其中央國(guó)企、或者萬(wàn)科、龍湖等企業(yè)有希望受惠于此�！鄙鲜龉淌辗治鰩熞蔡寡�，“但這些主要都是項(xiàng)目層面的資金運(yùn)營(yíng)，還是比較難到集團(tuán)層面上。”
信達(dá)證券房地產(chǎn)首席分析師江宇輝則提及，該政策仍是集中在未出險(xiǎn)、“還在堅(jiān)持”的企業(yè)層面上，同時(shí)預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，所涉及的不僅是銷售拿不到回款的問(wèn)題，還可能會(huì)對(duì)推盤形成壓力。他表示，新推盤需要進(jìn)行備案，一旦備案就意味著形成了相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管額度，在當(dāng)前并不看好的市場(chǎng)環(huán)境下，樓賣得不好，被監(jiān)管的資金反而變得更多。
“如果允許以保函的形式替代部分資金，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，也就意味著可以多推一些項(xiàng)目，在供給端能放出更多的量來(lái)，可能會(huì)對(duì)銷售形成一些幫助�！苯钶x認(rèn)為。
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